租赁合同到期不还地，企业可要求支付高额占用费-宜城土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0684民初887号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实

2014年1月1日，宜城邓某农工贸有限责任公司与张某签订《土地租赁合同》，主要内容包括：合同期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；租赁物为土地176亩和堰塘一口用于特种养殖，年租金共计89000元；一方违约必须支付另一方违约金，金额是每年租赁金的3%，即2670元；张某不按规定时间交纳租金的，宜城邓某农工贸公司可无条件收回土地。合同签订后，张某交纳部分年度的租金，2018年度，宜城邓某农工贸公司将土地租金标准500元/亩/年降为450元/亩/年。截至2019年12月31日，张某尚欠合同内租金210374.22元和合同外土地占用使用费80200元，合计290574.22元。

法院判决结果：张某需分期支付拖欠租金21万余元；按原租金标准（80200元/年）支付合同到期后的土地占用费；返还176亩土地及堰塘；支付违约金2670元。

三、核心风险提示：企业如何避免"钱地两空"？

这个案例看似简单，却暴露了企业在土地租赁中常踩的"大坑"：合同到期后，承租人既不交钱也不还地，企业维权困难。很多老板以为"签了合同就万事大吉"，其实风险往往藏在细节里。作为企业法律顾问，我用大白话给您划重点：

1. "口头约定"是最大风险源

本案中，双方合同写得清清楚楚：租金多少、何时交、违约金怎么算。但现实中，很多企业图省事，只签个简单合同，甚至靠"熟人面子"口头约定。结果一出问题——"他说要涨租金""我以为年底付"，最后法院因证据不足判企业败诉。
企业该怎么做？

• 租金必须写明具体金额、支付时间（精确到"每年12月25日前"）
• 千万别写"按市场价"，要写死数字（如"500元/亩/年"）
• 每次调价必须签补充协议，口头说的不算数！

2. 别等"欠款成山"才行动

本案张某欠了5年租金才被起诉，企业损失利息、土地闲置等隐性成本远超21万元。更危险的是，有些承租人会故意拖到企业资金链紧张时"耍赖"。
企业该怎么做？

• 建立"租金预警表"：每月核对到账情况，超期3天发书面催款函
• 超期15天暂停水电供应（合同要提前约定此权利）
• 别怕"撕破脸"：小金额欠款及时发律师函，比后期诉讼更省钱

3. 合同到期前30天是"黄金期"

本案合同2018年底到期，但企业拖到2019年才起诉，白白损失1年占用费。很多老板以为"合同自动续租"，其实法律上到期就终止！
企业该怎么做？

• 合同到期前30天：书面询问是否续租，不回复即视为不续
• 到期前15天：发《场地交接通知》，列明水表电表等细节
• 到期当天：若承租人未搬离，立即清点物品并录像（避免被反诉"强拆"）

4. "占有使用费"比租金更狠

本案最值得企业学的点：法院支持了"合同到期后按原租金付占用费"。这意味着，即使合同没了，企业仍能按原标准收钱！但前提是——
合同必须写明：
"合同期满后，承租人继续占用土地的，按原租金标准支付占用费"
（很多企业漏写这条，结果只能按"市场价"收，可能少收30%以上！）

四、给企业的特别提醒

土地租赁纠纷中，80%的企业败诉不是因为法律问题，而是证据缺失！务必做到：
✅ 每次收租金开盖章收据
✅ 微信催款后打印聊天记录
✅ 交接场地时双方签字确认清单

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