房屋已登记他人名下开发商无法再交付-麻城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初3705号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年案外人彭某虎在被告某置业公司应得工程款，双方协商以某置业公司在麻城市宋埠镇开发的"小汉口"部分房屋抵工程款给彭某虎。因彭某虎向原告吴某借款未偿还，彭某虎遂将从某置业公司抵工程款得来的两套房屋"小汉口"第13幢106、107号给原告抵偿借款，原告与某置业公司于2018年3月16日签订商品房买卖合同。2023年6月8日原告与某置业公司就106号房屋重新签订房屋买卖合同，原告于2024年1月26日取得106号房屋的不动产权证。涉案诉争的房屋是107号房屋，庭审过程中，原告陈述在2023年6月8日，对106号、107号房屋均与被告重新签订了买卖合同，但没有在法院指定的期限内提交买卖107号房屋的新合同。原告陈述在2018年3月16日签订商品房买卖合同时，被告就向其交付了106号、107号两套房屋的钥匙及房屋，但没有向法院提交证据。另查明，107号房屋不动产权证于2018年10月15日登记至案外人胡某、陈某名下。原告诉至法院，要求被告按照合同约定交付107号房屋，并支付从应当交付房屋时起至实际交付房屋时止的违约金。

法院经审理查明，107号房屋不动产权证已办理至案外人胡某、陈某名下。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力。某置业公司已不是该房屋的所有权人，无法完成交付。因此，法院驳回了原告要求交付房屋及支付违约金的诉讼请求，案件受理费100元由原告自行负担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是购房者的损失，实则给所有开发商敲响了警钟——房屋一旦登记到他人名下，开发商就彻底丧失处分权，即使签了合同也无法履行，最终可能面临诉讼和声誉损失。

很多企业老板可能觉得："我先收了钱，房子以后再办证不就行了？"但法律可不是这么运作的。本案中，某置业公司最大的失误在于：同一套房子搞了"一房二卖"还完成了登记。107号房在2018年10月就登记给了胡某、陈某，而吴某直到2023年才想起来要房子，这时候房产证都"名花有主"5年了！

对企业来说，要特别注意三个关键点：

1. "登记即所有"原则必须牢记
   很多老板以为签了合同房子就是买家的，其实大错特错！《民法典》明确规定：房屋这类不动产，必须到房管局登记才真正属于买家。本案中某置业公司把房子先登记给了胡某、陈某，法律上这套房就跟某置业公司彻底没关系了。即使后来和吴某签了合同，也属于"卖别人的房子"，合同根本履行不了。

2. 抵债房交易要格外小心
   本案是典型的"工程款抵房"引发的纠纷。彭某虎用工程款抵得房子，再用来抵债给吴某。这种链条式交易风险极高：

   • 工程款是否真实存在？
   • 抵房是否得到开发商书面确认？
   • 房子是否已被开发商另行处置？
     建议企业：抵债必须签三方协议，明确房屋信息、价款折抵方式，并立即办理预告登记，避免"一房多抵"。

3. 合同管理不能"差不多就行"
   吴某声称2023年重新签了107号房合同，却拿不出证据。现实中很多企业：

   • 用口头约定代替书面合同
   • 合同签了不归档保存
   • 关键条款（如交付时间、违约责任）模糊处理
     这些都是诉讼中的"致命伤"。记住：没有书面证据的交易，法律上等于没发生！

给企业的实操建议：
✅ 房屋销售后立即办理网签备案，锁定交易
✅ 建立"房源销控表"，实时更新每套房状态（已售/可售/抵押）
✅ 涉及抵债房时，必须查验原购房合同和付款凭证
✅ 合同中明确约定"房屋未登记不得转让"条款

最后提醒：当客户要求交付已登记给他人的房屋时，不要心存侥幸承诺"想办法解决"。法律有明确规定，登记效力高于合同效力，这种承诺只会把企业拖入更被动的诉讼境地。

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