政府征收公告不等于免租令，企业仍需照付租金-宜都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂05民终1838号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

宜都市某生态绿化发展有限公司因经营需要，于2011年12月30日与宜都市林木种苗管理站签订《宜都市某局某林果场经营租赁合同》，宜都市林木种苗管理站将位于宜都市某店村的某林果场内的土地、鱼塘等部分生产、生活设施租赁给该公司开展绿化苗木生产经营，租赁面积200亩，租期18年（2011年12月30日至2029年12月30日）。同时约定签订合同后该公司即向出租方缴纳两年租赁费12万元；前六年的租赁费按300元／亩／年缴纳；第七年至第十一年租赁费按350元／亩／年缴纳；第十二年至第十五年按400元／亩／年缴纳；第十六年至第十八年租赁费按500元／亩／年缴纳。每年11月15日前先缴纳下年租赁费后，才能从事下一年度的生产。若该公司违约，出租人有权终止合同并由该公司向其赔偿违约金3万元。合同订立后，林木种苗管理站将租赁物交与该公司经营，其间该公司共支付租赁费370000元。

2002年5月20日，中共宜都市委机构编制委员会下发文件，将包含宜都市某管理站在内的24家事业法人予以注销，宜都市某管理站原为宜都市某局的下属单位。

2020年5月14日，宜都市人民政府向宜都市某店村村民委员会及被征地农民下发了土地征收启动公告，拟启动征收地块位于宜都市某店村，征地用途为工业用地。2020年10月12日，征地项目工作人员到该公司承租的案涉林果场对场内苗木进行实物登记。2025年5月15日，该公司委托的某公司出具了案涉土地面积测量报告，该报告载明该公司承租地面积合计165.504亩。双方均对该测量报告予以认可。

判决结果：法院确认租赁合同于2025年3月11日解除，判决该公司30日内交付165.504亩土地及附属设施，支付欠付租赁费362819.97元，并从2025年3月12日起按每日181.37元承担占用费，但驳回了要求支付3万元违约金的请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业如何防范类似法律风险

很多企业老板看到这个案子可能会疑惑：政府都发了征收公告，为什么还要全额交租金？苗木那么多，30天怎么移得完？今天我就用大白话给大家讲清楚这里面的法律风险，帮您的企业避免"踩坑"。

风险一：误把"征收公告"当"免租令"

本案中，宜都市某生态绿化发展有限公司认为，2020年政府发布征收公告后，他们就不能正常经营了，所以要求减免租金。但法院认为：征收公告只是"通知"，就像商场贴出"即将装修"的告示，但只要商场还在营业，顾客还是要正常买单一样。只有当征收行为实际影响了经营（比如真的不让进出了、不能销售了），才能考虑减免租金。

企业防范建议：

• 看到政府征收公告别慌，先评估是否真正影响了您的经营。如果只是公告但还能正常做生意，租金该交还得交。
• 如果确实受影响，要立即收集证据：比如政府禁止您出入的通知、客户取消订单的证明、销售额明显下降的记录等。
• 及时和出租方沟通，协商临时调整租金，最好形成书面协议。不要等到被起诉了才说"我受损失了"。

风险二：苗木移除期限太短导致巨额损失

这家公司种了20多万株苗木，法院只给30天时间移走，他们说会损失200多万。但法院认为：合同有期限，您早就该想到到期要还地；而且一审判决后您又上诉争取了几个月时间，应该早做准备。

企业防范建议：

• 签长期租赁合同时，一定要考虑"退场"问题。特别是种苗木、建厂房这类投入大的项目，要在合同里明确约定：
  • 合同期满或提前解除时，给多少时间清理
  • 清理期间能否减免部分租金
  • 遇到政府征收怎么处理
• 日常经营中就要有"预案"：比如分区域种植、定期移植部分苗木，避免最后"一窝蜂"要搬。
• 一旦知道可能要退场（比如收到解约通知），立刻开始准备，不要拖延等待。

风险三：合同主体变更没跟进，埋下隐患

原来签合同的是"宜都市林木种苗管理站"，但2002年就被注销了，权利由宜都市某局继承。这家公司经营了十几年都没更新合同主体，导致后期扯皮。

企业防范建议：

• 定期检查合同对方是否还是"原班人马"。可以通过"国家企业信用信息公示系统"查对方资质。
• 如果对方单位合并、分立或注销，及时签订补充协议，把权利义务明确转移到新主体。
• 重要合同期内至少每2年核对一次对方主体资格，避免"找不到人"的尴尬。

风险四：面积不符却长期不纠正

合同写200亩，实际只有165亩，双方却一直按200亩算租金。这就像租房子说好80平米，实际只有65平米，但你一直按80平米交房租，吃亏的是自己。

企业防范建议：

• 签约前务必实地测量，保留测量记录和照片。
• 发现面积不符立即协商：要么调减租金，要么补签面积确认书。
• 每年复核一次实际使用面积，特别是在长期合同中。

最后提醒各位老板：政府行为（如征收）不是"挡箭牌"，关键看是否实际影响经营。遇到类似情况，别学本案公司等到被起诉才着急，应当第一时间做三件事：1.评估真实影响；2.收集证据；3.主动协商。必要时找专业律师介入，比自己"硬扛"更划算。

（本文案例已做匿名化处理，人名如裴某兵，企业名如宜都市某生态绿化发展有限公司，符合相关法律法规要求）