物业服务有瑕疵业主不能完全拒付但可要求适当减免 - 太和物业服务合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常看到物业纠纷让企业白白损失收入。今天用一个真实案例提醒所有物业公司：服务有小问题，业主不能说不交就不交，但法院也可能帮你“打折”收费。关键是要把合同和服务做扎实，避免被“砍价”。下面用大白话聊聊这个案子，教您几招防风险。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖12民终2722号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

太和县某管理有限公司提交的安徽安华物业管理有限公司与太和县百信房地产开发有限责任公司于2013年6月1日签订《百信新城小区物业管理委托合同》，该合同约定由安徽安华物业管理有限公司为百信新城小区进行物业管理：委托管理期限自2013年6月1日至2018年5月31日；物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平米1元向业主或物业使用人收取，非住宅按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取。2018年5月1日，在太和县城关镇镜湖社区的见证下，貊某虎、太和县某管理有限公司及安徽捷升电梯有限公司签订了三方《协议书》，内容：太和县百信新城小区原物业公司负责人貊某虎自2018年4月30日退出百信新城小区的物业服务；自2018年5月1日由太和县某管理有限公司接手进驻太和县百信新城小区进行物业服务；2018年5月1日之后的物业费，由太和县某管理有限公司收取。2018年7月26日，甲方（百信新城全体业主）、乙方（太和县某管理有限公司）、丙方（太和县城关镇镜湖社区居委会）签订了三方《协议书》，该协议书甲方处签字处由推荐业主代表赵某、孙某、王某、王某、许某、张某等六人的签字。乙方（太和县某管理有限公司吴玉军）、丙方（太和县城关镇镜湖社区居委会）均有代表在协议书上签名并加盖公章。2019年12月26日太和县城关镇政府、太和县城关镇镜湖社区居委会出具说明，2018年5月1日，太和县某管理有限公司是通过业主代表协商同意才进入的。上述协议签订后，太和县某管理有限公司一直在为百信新城全体业主提供服务。丁某居住在该小区1号楼706户，房屋面积107.2平方米。丁某系该小区业主，享受了太和县某管理有限公司提供的服务。

判决结果简单说：一审让丁某交1286元物业费；二审觉得物业有点小毛病（比如服务不到位），直接“打八折”，只让交1028.8元。

三、核心观点：服务有瑕疵≠业主能白嫖，但企业不防风险真会丢钱！

这个案子看着是业主和物业打架，其实暴露了物业公司的大漏洞——服务没留证据，一出问题就被“砍价”。法院为啥二审敢减20%？因为物业公司说“我服务好了”，但拿不出硬证据证明自己天天在修水管、清垃圾；业主喊“服务烂透了”，法院也信了一半。最后折中：业主不能完全赖账（毕竟住了小区、用了服务），但物业也得为自己的疏忽买单。

对企业来说，3个血泪教训要牢记：

1. 合同是“命根子”，签不好全白忙：
   案子里物业能收钱，全靠2013年的老合同+2018年的三方协议。但注意！2018年接手时，只让“业主代表”签字（赵某、孙某等6人），没让全体业主按手印。万一业主集体耍赖说“没授权”，合同就悬了。正确做法：新小区接手或续约时，必须让业委会或社区居委会全程盖章见证，重要条款（比如服务标准、收费细节）单独让业主签字确认。别图省事发个通知了事——法院只认“白纸黑字”。

2. 服务过程要“留痕”，否则等于没干：
   二审减免费用，就是因为物业拿不出证据说“我天天在扫地修电梯”。业主随口一句“垃圾堆一周没人管”，法院就采信了。防坑指南：

   • 每天拍服务照片/视频（比如清洁记录、设备检修），上传到带时间水印的APP；
   • 业主报修必须填电子工单，处理完让业主签字确认；
   • 每月发《服务报告》给业主，写清楚干了啥、花了多少钱。
     记住：打官司时，法官只看证据，不听你讲故事。

3. 小问题别硬扛，及时沟通防“炸雷”：
   案子里业主从2022年欠费到2023年，物业才起诉。拖得越久，矛盾越深——业主觉得“你们不管我投诉”，法院也觉得“物业不上心”。聪明做法：

   • 设立24小时投诉通道（比如微信小程序），48小时内必须回复；
   • 对反复投诉的业主，上门聊一次，送个小礼物（比如垃圾袋），把问题解决在萌芽；
   • 每季度开业主座谈会，录音录像存档。
     别等欠费成堆才行动，小矛盾拖大，钱收不回，名声还臭了。

总结一句大实话：业主不是“老赖”，物业别当“甩手掌柜”。服务做到位、证据留齐全，法院才敢100%支持你收全款。否则，就像本案一样，明明该收1286元，最后只拿回一千出头——辛苦钱白白蒸发！

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