物业服务有瑕疵物业费可被减免-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初5022号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果
太和县某管理有限公司提交的安徽某华物业管理有限公司与太和县百某房地产开发有限责任公司于2013年6月1日签订《百某新城小区物业管理委托合同》，该合同约定由安徽某华物业管理有限公司为百某新城小区进行物业管理：委托管理期限自2013年6月1日至2018年5月31日；物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平米1元向业主或物业使用人收取，非住宅按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取。2018年5月1日，在太和县城关镇某社区的见证下，貊某虎、太和县某管理有限公司及安徽某升电梯有限公司签订了三方《协议书》，内容：太和县百某新城小区原物业公司负责人貊某虎自2018年4月30日退出百某新城小区的物业服务；自2018年5月1日由新的物业太和县某管理有限公司接手进驻太和县百某新城小区进行物业服务；2018年5月1日之后的物业费，由太和县某管理有限公司收取。2018年7月26日，甲方（百某新城全体业主）、乙方（太和县某管理有限公司）、丙方（太和县城关镇某社区居委会）签订了三方《协议书》，该协议书甲方处签字处由推荐业主代表赵某龙、孙某明、王某玲、王某霞、许某荣、张某等六人的签字。乙方（太和县某管理有限公司吴某军）、丙方（太和县城关镇某社区居委会）均有代表在协议书上签名并加盖公章。2019年12月26日太和县城关镇政府、太和县城关镇某社区居委会出具说明，2018年5月1日，太和县某管理有限公司是通过业主代表协商同意才进入的。上述协议签订后，太和县某管理有限公司一直在为百某新城全体业主提供服务。李某居住在该小区2号楼1704户，房屋面积115.25平方米。李某系该小区业主，享受了太和县某管理有限公司提供的服务。本院通过关联案件查询，太和县某管理有限公司的物业服务合同纠纷的被告上诉后，经过阜阳市中级人民法院审理，认为太和县某管理有限公司提供物业服务过程中存在一定瑕疵，对于物业服务费酌减20%。

法院最终判决：李某需向太和县某管理有限公司支付物业管理费1106.4元（原主张1383元，因服务瑕疵被减免20%），案件受理费25元由李某负担。

三、核心观点：服务“打折扣”，收费可能“打骨折”——企业如何避免重蹈覆辙？
这个案子说白了就是：物业公司收不到全款，不是因为业主“赖账”，而是自己服务没做到位！法院查了同小区其他纠纷，发现太和县某管理有限公司在保洁、维修、安保等环节存在疏漏（比如垃圾清理不及时、电梯维护不到位），导致业主体验差。哪怕物业公司签了合同、提供了基础服务，只要“瑕疵”被坐实，法院就敢直接砍掉20%的费用——1383元变1106元，血亏276元！

对企业敲响的警钟：

1. 服务别“糊弄”，证据要留痕
   物业公司以为“人进了小区，钱就稳了”，结果服务马虎被业主抓把柄。企业千万别学：日常服务必须留记录！比如清洁打卡照片、维修工单、业主沟通记录，全存电子档案。万一打官司，这些就是“护身符”。否则像本案，业主一句“服务差”，法院一查同小区判例，直接扣钱。

2. 合同不是“万能盾”，质量才是硬道理
   很多企业觉得“合同签了就高枕无忧”，但《民法典》第944条写得明明白白：业主付钱的前提是服务达标。如果企业交货延迟、软件故障频发、保洁敷衍了事，法院照样会按“瑕疵比例”减免费用。记住：合同是纸，质量是金——客户体验不好，钱就可能打水漂。

3. 小问题不解决，变成大窟窿
   本案物业费才欠1383元，但因服务瑕疵成“惯犯”（法院查了关联案件），导致所有纠纷都被扣20%。企业常犯的错：觉得“小投诉无所谓”，结果积累成群体矛盾。建议每月做次“服务体检”，主动回访客户，把问题消灭在萌芽。省下的可不止20%物业费，更是企业口碑！

给所有企业的“防坑指南”

• 服务类企业（物业、保洁、IT运维等）：建立标准化流程，每次服务后让客户签确认单；
• 制造/销售类企业：发货前多拍细节视频，避免“货不对板”扯皮；
• 通用原则：把“客户满意度”当KPI，别等被告上法庭才后悔！

征和律师事务所温馨提示：企业风控不是“花钱买平安”，而是“省钱防破产”。我们为企业定制法律顾问服务，用实战经验帮您堵住合同漏洞、规范服务流程，极高的性价比让您花小钱省大钱，还支持先试用满意后付款——让法律真正成为您生意的“安全气囊”，而不是“成本负担”。

本文依据真实案例改编，企业如需自查服务风险，欢迎获取免费《常见服务瑕疵避坑手册》。
注：文中企业及人名已做脱敏处理，符合司法文书公开规范。