未充分告知房屋不利因素开发商被判赔偿损失-宁国商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖1881民初3552号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实和判决结果

2024年3月18日，梅某、乔某与宁国市某有限公司签订《商品房买卖合同》，购买宁国市龙记观园一套房屋，建筑面积110.59平方米，总价635700元，约定交房时间为2024年6月25日前。后因延期交房，开发商向梅某、乔某支付了违约金。2024年12月底交房时，梅某、乔某发现房屋存在三大问题：一是正前方消防池通风口几乎遮挡整面窗户，影响视野和光线；二是东侧紧邻地下室行人楼梯房，工人频繁进出且距离路边仅20公分，存在安全隐患；三是地下室大型水泵房产生噪音，影响居住。梅某、乔某认为，购房时开发商未告知这些情况，展示的图片中也无遮挡物，导致他们误判房屋价值，要求解除合同、返还房款635700元及利息。开发商则辩称房屋符合规划，不利因素已现场公示，拒绝解除合同。
法院查明：开发商未在不利因素公示中提及消防池通风口事项，交房后虽对通风口进行改造（降低高度，已不影响采光），但对房屋外观和居住心态仍有影响；房屋尚未装修入住。
判决结果：法院驳回了梅某、乔某解除合同和返还房款的请求，但判令开发商赔偿损失38142元（按房款6%计算），理由是开发商未充分履行告知义务。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似是“小赔偿”，实则给所有开发商敲响警钟：卖房时“不说清楚”可能赔钱又伤口碑！法院没让退房，是因为房子能住、没重大质量问题，但开发商栽在“隐瞒细节”上——消防池通风口这类不利因素没在公示中写明白，销售人员也没重点提醒，导致购房者心理落差大、觉得被“套路”。最终，法院认定开发商违反诚信原则，需为“缔约过失”买单。

对企业来说，关键教训就三点：

1. “不利因素”必须明示，不能躲猫猫：
   案例中，开发商虽然挂了公示牌，但消防池通风口这种关键问题没写进去。想想看：购房者买房时，可能只顾看样板间漂亮图片，谁会蹲在工地角落查通风口高度？企业必须把所有影响居住的细节（如遮挡物、噪音源、安全死角）白纸黑字列在合同附件里，或在售楼处用醒目标识反复强调。别以为“规划通过就行”，法院认的是“购房者是否真知道”。

2. 销售话术要“实诚”，别玩“选择性展示”：
   开发商给梅某、乔某看的图片里没有通风口，交房后却冒出个大箱子。这就好比卖水果说“甜过初恋”，结果塞给你酸柠檬——法院直接认定“虚假宣传”。所有宣传材料（包括沙盘、视频、口头承诺）必须和实物一致，有啥缺陷当场指出来：“这栋楼前面有通风口，您看下这个模型”，比事后扯皮强百倍。

3. 别等出事才“补救”，小事可能变大亏：
   本案中，开发商交房后改造了通风口，但法院仍判赔钱，因为“心理影响”算损失。企业要明白：购房者在意的不仅是“能住”，更是“住得舒心”。水泵房噪音、楼梯房遮挡这些“小问题”，可能让客户觉得房子“掉价”，维权时法院会按房款比例判赔（本案赔了6%）。建议企业：

   • 交房前做“不利因素自查”，挨个向客户书面确认已知晓；
   • 遇到投诉别硬扛，像本案拖延到投诉市监局，反而坐实“不诚信”，主动协商小补偿（如减免物业费）能省大麻烦。

记住：卖房不是一锤子买卖！如今购房者维权意识强，法院更倾向保护“信息弱势方”。企业少玩“隐瞒”，多留书面证据（比如让客户签字确认“已知悉不利因素”），看似麻烦，实则能避免数万元赔偿+口碑崩坏。

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