长期拖欠租金将导致合同被解除-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0321民初7228号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年7月26日，作为出租方的蚌埠某路服务中心（原名蚌埠某路管理局怀远分局）与作为承租方的怀远某仕酒店管理有限公司签订《城西养护中心楼房租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于怀远县中斜对面一至六楼（预留两套），作为经营用房，房屋面积为3600平方米，房屋租赁期共10年。自2013年8月1日起至2023年7月31日止。乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金伍拾万元整。以后租金按年结算，由乙方于每年8月1日前向甲方预缴下年的租金。该房屋次年房租为上年总租金加上年总租金×7%（后经双方协商于2015年8月1日起变更为5%）。如乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金3%向甲方支付违约金。

2015年8月20日，作为出租方的蚌埠某路服务中心与作为承租方的怀远某仕酒店管理有限公司签订《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》，该协议主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于怀远县中斜对面养护中心综合楼三楼，原预留做养护公司办公用的两套房屋。房屋面积约180平方米，该房屋租赁期共8年。自2015年9月15日起至2023年7月31日止。乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金10000元整。以后租金按年结算，由乙方于每年9月15日前向甲方预缴下年的租金。

合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告未能按约支付租金，截至2020年11月24日，欠付主合同房屋租金913824.6元，补充协议房屋租金11973.8元。2019年8月9日、2020年7月23日原告委托律师向被告发函催要租金，但被告仍未支付。

2020年3月12日，蚌埠市财政局下发文件，要求对中小微企业免除2020年2月、3月、4月三个月租金，防疫期间后期减半收取房屋租金。

法院最终判决：1. 双方签订的合同及补充协议于2020年11月24日解除；2. 被告需在判决生效后30日内腾退房屋；3. 被告需支付欠付租金752595.4元（已扣除疫情期间3个月租金）；4. 被告需支付自2020年11月25日起的房屋使用费；5. 被告需支付违约金49486.7元；6. 驳回原告其他诉讼请求。

三、企业如何防范租赁合同法律风险

这个案例看似简单，却给广大企业敲响了警钟：长期拖欠租金不只是简单的"晚点付钱"，而是可能直接导致合同被解除、被迫搬离经营场所的严重法律风险。许多企业经营者认为"房东不会真的赶我走"，但本案清楚地表明：只要合同约定明确，法院一定会支持守约方解除合同的权利。

1. 别把"拖几天"不当回事——租金支付期限是红线

本案中，合同明确约定"拖欠房租累计1个月以上，出租方有权终止合同"。被告拖欠租金远超1个月，直接触发了合同解除条款。很多企业认为"晚付一两个月没关系，反正还在谈"，但法律只看合同约定。建议：企业财务部门应建立租金支付提醒机制，将租金支付日设为"不可逾越"的财务红线；如遇困难，务必在到期日前与出租方书面协商延期，而非默默拖延。

2. 疫情减免≠无限期拖欠——政策有明确适用范围

被告辩称"因疫情无法经营，应免除所有租金"，但法院仅支持了2-4月的免租（共3个月），对"防疫后期减半"的主张因证据不足未予采纳。很多企业误以为疫情期间可以无限期拖欠租金，实际上政策有严格的时间和条件限制。建议：关注政府发布的具体减免政策，及时向出租方提交申请材料；保留经营困难证据（如停业通知、营收数据），但切勿以此为借口长期拖欠。

3. 违约金不是摆设——法院可能调整但不会免除

原告主张按合同总租金3%支付违约金（约19万元），但法院认为过高，调整为4.9万元。这提醒我们：违约金条款虽可能被调整，但绝不会完全免除。建议：签订合同时，双方应协商合理违约金比例（通常不超过实际损失的30%）；企业违约后，应主动提出合理补偿方案，而非消极应对。

4. 沟通比拖延更省钱——早期介入避免损失扩大

本案原告两次发函催款无果后才起诉，若被告能在首次催款时积极协商（如提出分期支付），完全可能避免合同被解除。很多企业习惯"躲债"，结果导致小额欠款演变成必须腾退房屋的大麻烦。建议：财务部门收到催款通知后，应立即启动内部评估，主动联系出租方提出可行方案；必要时请专业律师协助谈判。

5. 出租方也要注意：及时行使权利+保留证据

作为出租方，本案原告做得好的地方是：①合同条款清晰（明确解除条件）；②及时发函催款（有书面证据）；③在承租方违约后及时起诉。建议：出租方发现拖欠后，应在1个月内书面催告并明确"逾期将解除合同"；日常做好租金支付记录，避免口头约定。

结语

房屋租赁是企业经营的"生命线"，一次不当的租金拖欠可能导致门店关停、客户流失等连锁反应。与其事后补救，不如事前防范。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，通过合同审查、履约风险预警和争议早期介入，帮助企业避免类似本案的经营风险。我们的服务具有极高的性价比，并特别推出"先试用满意后付款"模式，让您零风险体验专业法律保障——毕竟，一次成功的风险预防，远胜于十次官司的艰难胜诉。