销售代理多收费用开发商必须担责-肥东房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖0122民初2946号
审理法院：安徽省肥东县人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：
桑某购买禹洲置业（合肥）某有限公司开发的商铺。2018年6月30日，桑某通过合肥家某有限公司签订认购书，约定房屋总价753,784元。桑某向合肥家某有限公司支付490,000元（含定金10,000元和首付款480,000元），合肥家某有限公司出具盖有“禹洲中央广场招商部”印章的收据。2018年8月16日，桑某与禹洲置业（合肥）某有限公司签订正式《商品房买卖合同》，约定房屋总价523,784元，首付263,784元，按揭260,000元。桑某后续支付按揭贷款260,000元，实际总支付753,784元。桑某发现多付230,000元后要求退还，但两公司推诿不还。

判决结果：
法院判令禹洲置业（合肥）某有限公司返还桑某多付的230,000元及利息（自起诉日起算），驳回其他诉求。

三、核心观点与风险防范指南
这个案子说白了就是：企业让代理公司卖货，结果代理“乱收费”，最后企业自己“背锅”赔钱！ 很多老板以为“委托代理=甩手掌柜”，但法院明确告诉您：代理的坑，您得填！

为什么企业会栽跟头？

1. 价格“两张皮”，纠纷逃不掉
   合同写52万，实际收75万，还让买家签两份价格不同的文件。这就像超市标价100元却收150元，买家肯定不干！法院只认白纸黑字的合同价，多收的钱必须退。
   企业怎么做？

   • 所有销售文件（认购书、合同、收据）价格必须完全一致，别搞“阴阳价格”。
   • 促销优惠要写进合同备注，比如“原价75万，优惠后52万”，避免说不清。

2. 代理“穿马甲”，责任全转嫁
   代理公司用“禹洲中央广场招商部”印章收钱，还在开发商售楼部操作。买家以为是开发商的人，法院就认定开发商得负责——毕竟谁会让顾客在自家售楼处被骗钱？
   企业怎么做？

   • 严禁代理用您的名义盖章或收钱！必须签书面代理合同，写清“代理收款需单独开票，不能出现我司名称”。
   • 定期突击检查售楼处：代理是否挂您的招牌？收据是否乱盖章？发现一次罚一次！

3. 口头委托=埋雷，出事就“失联”
   开发商口头委托世远公司，世远公司又口头转委托家某公司。出事后代理说“认购书丢了”，开发商想甩锅都找不到人证。
   企业怎么做？

   • 代理必须签三方协议：开发商、一级代理、二级代理全到场，写明“谁收款谁负责，多收钱由代理公司退”。
   • 要求代理每月交交易台账，付款记录存云端（比如微信截图、银行流水），别等打官司才“记不清”。

血泪教训一句话

别让代理当“影子老板”！ 您委托的是销售服务，不是把公章、售楼处全交给对方。规范一步，省下百万赔偿！

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