租赁合同违约金约定过高法院会调减-赤壁租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初3725号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年8月20日，赤壁市某置业有限责任公司与赤壁市某商行签订了一份《租赁合同》，约定由赤壁市某商行承租赤壁市某置业有限责任公司位于赤壁市某路某号商铺，租赁期限为3年，即自2019年9月1日至2022年9月1日；年租金为50000元，第一年租金于合同签字生效之日起一次性付清，次年年租金在上一年租期届满三个月前一次性付清，依此类推；赤壁市某商行如拖欠租金，应自约定交款日第3日开始每天按所欠租金10%向赤壁市某置业有限责任公司支付滞纳金，拖欠房租10日以上的，赤壁市某置业有限责任公司有权强制收回租赁商铺。合同签订后，赤壁市某置业有限责任公司向赤壁市某商行交付了租赁商铺，但赤壁市某商行未按照合同约定支付租金。赤壁市某置业有限责任公司工作人员多次向赤壁市某商行催讨租金未果，赤壁市某置业有限责任公司诉至法院。

截止2024年11月30日，赤壁市某商行应交赤壁市某置业有限责任公司租金262500元，扣减根据有关文件精神新冠疫情期间予以减免租金51666元（其中，2019年9月1日至2020年8月31日期间减租金25000元，2020年9月1日至2021年8月31日期间减租金10000元，2021年9月1日至2022年8月31日期间减租金12500元，2022年9月1日至2023年8月31日期间减租金4166元），赤壁市某商行尚下欠赤壁市某置业有限责任公司租金210834元。

判决结果：
法院判决解除双方签订的《租赁合同》，赤壁市某商行腾退返还商铺；赤壁市某商行支付2019年9月1日至2024年11月30日期间租金210834元及自2024年12月1日起至实际腾退日的租金（按年租金50000元计算）；违约金自2019年8月23日起以下欠租金为计算基数，按中国某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止，而非合同约定的每日10%。

三、案例核心观点及风险防范提示

这个案例看似简单，却揭示了企业在租赁合同管理中的几个常见"陷阱"，特别值得企业管理者注意：

1. "天价"违约金条款可能成为"一纸空文"
本案中，合同约定拖欠租金每日按10%支付违约金，乍看很"厉害"，但实际上法院认为这个标准过高，最终只按市场贷款利率计算了违约金。为什么？因为法律规定，违约金的主要功能是弥补损失，而非惩罚对方。如果约定的违约金远超实际损失（比如这里10%日利率相当于年利率365%），法院有权根据对方请求予以调减。

企业防范建议：

• 约定违约金时要合理，一般不应超过实际损失的30%
• 可以在合同中明确约定计算依据，比如"参照同期贷款市场报价利率的1.3-1.5倍"
• 保留好实际损失的证据，如催收费用、另行出租的差价等

2. 租期届满后"默许"使用可能埋下大隐患
本案租赁合同在2022年9月1日到期后，承租人继续使用商铺，出租人没有提出异议，导致合同转为不定期租赁。这意味着双方都可以随时解除合同，大大增加了管理难度和风险。

企业防范建议：

• 租期届满前至少3个月，书面通知承租人是否续租
• 如不续租，必须在租期届满时明确表示并收回房屋
• 如继续使用，应尽快签订新的书面合同，明确租赁期限

3. 第三方原因不能成为不履约的"挡箭牌"
被告辩称是因为"车埠某高级中学"锁门导致无法经营，所以不支付租金。但法院认为，这是被告与第三方之间的纠纷，不能成为不履行租赁合同的理由。除非能证明出租人对第三方行为有过错，否则不能以此对抗出租人的租金请求权。

企业防范建议：

• 遇到第三方干扰时，应同时向责任方主张权利，不能简单停止履行合同
• 在租赁合同中可约定："因第三方原因导致无法经营的，承租人仍应按约支付租金"
• 保留好向第三方主张权利的证据，必要时可追加第三方为共同被告

4. 疫情等特殊情况下的租金减免要有依据
本案中，法院认可了疫情期间的租金减免，但仅限于"根据有关文件精神"的部分。如果企业自行减免但无依据，可能在后续纠纷中难以主张。

企业防范建议：

• 特殊情况下的租金调整，应有政府文件或双方书面确认
• 减免租金应明确减免期间和具体金额，避免模糊表述
• 建立专门台账，详细记录减免依据和金额

总结： 租赁合同看似简单，实则暗藏风险。企业在签订和履行租赁合同时，既不能"一刀切"约定过高违约金，也不能"睁一只眼闭一只眼"放任不定期租赁；既要保护自身权益，又要确保条款合法有效。建议在签订重要合同时，对关键条款进行法律评估，确保既能约束对方，又能经得起司法审查，这才是真正有效的风险防范。