合作变租赁？30年土地合同超期部分被判无效-长垣土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)豫07民终2149号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2003年4月26日，河南某有限公司（以下简称某甲公司）与长垣市孟岗镇某丁民委员会（以下简称某甲）签订《合作协议》，约定某甲将228.04亩集体土地"入股"给某甲公司，合作期限30年（2003年4月26日至2033年4月26日）。协议规定：某甲公司每年按固定标准（初期每亩450元，后逐步涨至1150元）向某甲支付"收益分配款"，且某甲不参与经营、不干涉管理。2007年，双方将租金标准提高至每亩650元，并明确付款时间为每年6月20日至7月10日；2009年又补充约定，若粮食价格低于约定标准，某甲公司需补足差价。2024年，某甲公司支付了最新一期租金33万余元。后因合同期限问题，某甲起诉要求解除协议。

法院判决：一审确认《合作协议》中2023年4月27日至2033年4月26日的10年期限部分无效，驳回其他诉求；二审驳回某甲公司上诉，维持原判。

三、核心风险提示：合同"换马甲"也逃不过法律红线！

关键问题：明明签的是《合作协议》，法院为何判定为"租赁合同"？又为何直接"砍掉"10年期限？

真相很简单：

1. 合同名字不重要，内容才作数
   协议里写着"入股合作"，但实际条款全是"租赁特征"：某甲只收固定租金、不担经营风险、不参与管理。法院一针见血指出——"提供土地+固定收益+不参与经营=租赁合同"。企业以为换个名字就能绕过20年租期限制，实则自欺欺人！

2. 超20年？法律直接"动刀"
   《民法典》白纸黑字规定：租赁合同期限最长20年，超期部分自动无效。本案30年约定，法院直接宣告后10年无效。某甲公司以为稳占土地30年，结果后10年权益化为泡影，还白白支付了前期租金。

3. 企业三大致命误区

   • ❌ 误区1："固定收益"等于安全
     协议中"不管经营好坏都付租金"的条款，反而坐实了租赁性质。真合作应共担风险，而非旱涝保收。
   • ❌ 误区2：村民收钱=集体决策
     某甲公司辩称土地是"村民入股"，但法院查明：租金由村委会代收后分发农户，土地仍属集体所有，村民无权直接处置。
   • ❌ 误区3：长期合同=一劳永逸
     30年租期看似划算，却埋下巨大隐患——土地可能被收回、投资打水漂（二审中某甲公司已停业，土地荒废坍塌）。

企业避坑指南

• ✅ 签合同前先问自己：
  "对方是否只收钱不担责？我是否完全掌控经营？" 若答案是"是"，大概率是租赁合同，必须严守20年红线。
• ✅ 超长期限替代方案：
  约定"20年+优先续租权"，到期前协商续签；或设置"自动续约"条款（需双方书面确认），避免权益真空。
• ✅ 土地性质要查清：
  某甲公司声称土地是"建设用地"，却拿不出省级批文。租地前务必查验《不动产权证书》，农用地转用必须政府审批，否则合同可能整体无效！

法律不是文字游戏。企业总想用"合作""入股"规避限制，却不知法院只看实质。合同条款与真实意图相悖时，企业不仅失去年限保障，还可能因无效条款丧失谈判筹码——本案某甲公司已陷入停业困境，却连土地都无法继续使用，代价惨重！

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