房屋租赁合同中违约金约定过高法院可调低至LPR4倍-长垣房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初2394号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年，长垣市某某建设有限公司（甲方）与河南某某玻璃纤维制品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将人民路122号西厂房南段租赁给乙方，车间用于生产玻璃纤维制品。租期自2022年7月1日起至2022年12月31日止。租赁的厂房面积为2705平方米，租赁费每月每平方9元；租金146000元。物业管理费：垃圾处理卫生费每平方米0.7元／每月，每月1893.5元，共计11000元，与租金同时支付。合同签订后，某某公司未予支付租金。2022年10月24日，某某公司向某某建设公司出具承诺书一份，内容为："我公司租赁了长垣市某某建设有限公司位于长垣市人民路122号厂区**段共计面积2705平方米，由于受疫情影响，资金周转不畅，导致拖欠长垣市某某建设有限公司2022.7.1-2022.12.31日房租（共计157000元）。经协商承诺于2022年11月30日前交清上述房租。如未按承诺时间缴纳房租视为违约，每逾期一日，按应付房租总额的1%／日向长垣市某某建设有限公司支付违约金。"2022年12月6日，某某公司向某某建设公司物业管理人员支付租金91000元。长垣市某某建设有限公司承诺书中157000元包含租金146000元及物业管理费11000元。合同终止后案涉厂房某某公司一直占有使用。

法院判决：1. 租赁合同于2023年4月3日解除；2. 河南某某玻璃纤维制品有限公司十日内返还位于长垣市路号房段房屋；3. 支付长垣市某某建设有限公司144715.5元及违约金（以66000元为基数，自2022年11月30日起按一年期贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止）；4. 驳回原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范提示

这个案例看似简单，却藏着企业经常忽视的三大法律"雷区"，值得所有企业主警惕：

第一大雷区：合同到期后"自动续租"的误区
合同明明约定到2022年12月31日就结束，但到期后某某公司继续使用厂房，某某建设公司也没反对。这种情况下，法律上就变成了"不定期租赁"，相当于双方没有明确期限的租赁关系。此时，出租方虽然可以随时解除合同，但必须给对方合理准备时间。本案中，法院认定合同解除日是起诉状送达被告之日（2023年4月3日），而不是原告主张的日期。企业须知：合同到期前30天必须做决定——要么续签新合同，要么书面通知终止。别让"默认使用"变成被动局面！

第二大雷区：天价违约金可能"竹篮打水"
某某公司承诺"逾期一日付1%违约金"，听起来很厉害，但1%日息相当于年化36.5%，远超银行贷款利率。法院最终只支持了"一年期LPR的4倍"（目前约14.8%）。法官明确表示：违约金约定不能"过分高于实际损失"，否则法院有权调低。企业须知：约定违约金要合理，最好写明"相当于实际损失的XX%"，并保留损失证据（如银行利息单、重新出租的差价等）。别把违约金条款写成吓唬人的"纸老虎"！

第三大雷区：口头约定等于没约定
原告主张双方"口头约定诉讼费、律师费由违约方承担"，但法院直接不予支持。因为租赁合同和承诺书都没写这条，原告拿不出书面证据。企业须知：所有重要约定必须白纸黑字写进合同！口头承诺、微信聊天记录都可能因证据不足打水漂。特别是费用承担、解约条件等关键条款，一字都不能省！

给企业的实用建议：

1. 合同到期前"闹钟提醒"：在手机日历设置合同到期前30天、15天、3天提醒，避免"自动转不定期"；
2. 违约金"对标市场价"：一般不超过LPR的4倍（目前约14.8%），若想更高，必须在合同中详细说明计算依据；
3. 承诺书要"滴水不漏"：像本案中的承诺书，应明确写清"包含租金、物业费的具体金额"，避免后续计算争议；
4. 证据"随手拍"：交接房屋时用手机拍全景视频，催款时保留快递回执，这些小动作能救命！

特别提醒：很多企业以为"官司赢了就万事大吉"，但本案原告虽然胜诉，却因违约金主张过高被驳回部分请求，还多承担了646元诉讼费。法律不是"谁嗓门大谁赢"，而是"谁证据硬谁赢"。

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