房地产广告承诺装修标准即使未写入合同也需兑现-长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫1082民初6707号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年11月2日，原告李某、王某与被告长葛某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于长葛某小区6号楼1单元6层0106001号房屋，预测建筑面积143.65平方米，其中套内建筑面积111.62平方米，每平方米6040.34元，总价款867695.00元，2020年6月30日前支付首期房价款232695.00元，余款635000.00元向中国某银行许昌长葛支行申请贷款；出卖人应当在2023年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第十六条约定装饰装修及设备标准应当使用合格材料，不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理等；具体装饰装修及相关设备标准约定详见附件六。房天下网站公布的长葛某小区基本信息显示："装修状况：住宅带装修，公共部分带装修。装修标准：住宅1500元/㎡"。被告于2024年5月通知交房，但交付的房屋为毛坯房。

法院判决：被告长葛某公司于判决生效后十日内返还原告李某、王某装修损失167430元；驳回原告的其他诉讼请求。

三、核心观点：房地产企业广告宣传不能"口无遮拦"，小心承诺变责任

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：房地产企业发布的广告和宣传资料，即使没有写入正式购房合同，也可能成为企业的法律责任！

很多开发商可能觉得："广告上随便说说，合同里没写就不算数"，但法院不这么看。根据法律规定，如果广告中的说明和承诺"具体确定"，并且"对合同订立和房价有重大影响"，那就自动成为合同的一部分。本案中，"住宅1500元/㎡"的装修标准在房天下网站上明确标注，原告也是基于这个标准才决定购买，法院自然认定开发商必须兑现这个承诺。

企业需要注意的三个风险点：

1. 广告宣传要"说得到，做得到"
销售时说"精装房1500元/㎡"，交付时却变成毛坯房，这不是简单的"宣传不到位"，而是实实在在的违约行为。企业应当建立广告审核机制，确保所有对外宣传内容真实、可兑现。建议在广告发布前，由法务或专业律师审核，避免"过度承诺"。

2. "不可抗力"不是万能挡箭牌
本案中开发商以"疫情"为由拒绝承担违约责任，但法院只支持了部分主张。企业要注意：即使遇到疫情等不可抗力，也要及时通知客户、提供证明，并积极采取补救措施。不能简单一句"疫情影响"就推卸所有责任。

3. 合同附件要与广告内容保持一致
本案合同附件六虽然约定了装修标准，但没有明确写明"1500元/㎡"的具体金额。企业应当确保宣传资料、销售说辞与正式合同内容完全一致，最好将关键承诺直接写入合同正文，避免出现"广告一套、合同一套"的情况。

给企业的防范建议

1. 建立"广告-合同"一致性审查制度：销售部门、市场部门与法务部门要形成联动，确保对外承诺与合同条款一致。
2. 谨慎使用具体数字：避免在广告中随意标注"装修标准1500元/㎡"这类具体金额，如必须标注，应确保有充分依据并能实际履行。
3. 做好证据留存：保留广告发布记录、客户沟通记录，一旦发生纠纷，这些都可能成为关键证据。
4. 遇到不可抗力及时沟通：如遇疫情等特殊情况，应主动告知客户，协商解决方案，而不是消极等待。

作为企业，诚信经营不仅是道德要求，更是法律底线。一个看似"聪明"的广告策略，可能换来数十万元的赔偿，得不偿失。

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