真实购房人先入住的房屋，银行预告抵押登记不能对抗其物权期待权-许昌申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫10民终370号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

关于中国某银行长葛支行与胡某、义某、长葛某甲公司金融借款合同纠纷一案，长葛市人民法院于2021年10月25日作出民事判决。后，中国某银行向该院申请强制执行，于2022年8月30日查封胡某名下位于长葛市的房屋。执行过程中，左某、岳某乙、岳某甲提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。长葛市人民法院于2024年1月8日裁定中止对该房屋的执行。

另查明：2012年5月11日，胡某与长葛某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买位于长葛市新区房屋，总价1907503元，2012年12月办理预告登记。2014年6月19日，岳某与长葛某甲公司签订购房意向书，购买同一房屋，总价2090855元，约定当日缴纳全款。岳某以债权2090855元支付购房款，长葛某甲公司出具收款收据。2014年7月10日，双方签订《商品房买卖合同》，长葛某甲公司交付房屋，岳某及家属装修后入住。2015年10月岳某病故，左某系岳某之妻，岳某乙、岳某甲系岳某之子女。左某、岳某乙、岳某甲名下无其他住房。2017年9月，长葛某甲公司因经营不善进入重整程序。

法院判决结果：一审驳回中国某银行长葛支行的诉讼请求，二审维持原判，确认左某、岳某乙、岳某甲对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，中国某银行和胡某的上诉请求均被驳回。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

为什么真实购房人能"战胜"银行？关键在三点

这个案子看似是银行和购房人的"房屋争夺战"，实则给企业敲响了警钟。简单说就是：银行办了预告抵押登记的房子，如果被真实购房人先买走、先装修入住，银行也不能强制执行这套房。为什么？因为法院认为老百姓的"住有所居"比银行的债权更值得保护！

企业三大法律风险点：

1. 虚假购房套贷，房子可能"飞了"
   胡某声称买了房，却多年不收房、对他人装修入住不闻不问，法院认定他其实是帮开发商"走流水"套取银行贷款。结果：房子没保住，贷款还得还！企业警示：千万别用员工或亲戚名义虚假购房套取贷款，一旦开发商资金链断裂，房子可能被真实购房人"截胡"，企业反而背上债务。

2. 银行放贷不查房，预告登记变"废纸"
   中国某银行虽然办了预告抵押登记，但法院说这仅是"未来可能抵押"的通知，不是正式抵押权。更关键的是，银行放贷时没核实：

   • 房屋是否真实销售？
   • 购房人是否真实付款入住？
     结果：银行损失惨重！企业警示：
   • 银行类企业：放贷前必须实地查验房屋状态，查清是否已有人入住，留存查验记录。
   • 开发商：别钻"预告登记"空子，同一套房卖给多人可能引发群体纠纷，最终房屋无法处置。

3. 以房抵债≠无效购房，入住就是硬道理
   银行主张岳某是"以房抵债"不算真实购房人，但法院认为：只要签了合法合同、付了房款、实际入住（哪怕用债权抵账），就属于受保护的"商品房消费者"。企业警示：

   • 接受以房抵债的企业：必须立即要求过户或办理网签，至少要实际占有房屋（如装修入住），否则可能被后续债权人"插队"。
   • 开发商：抵债房必须明确告知买方房屋状态，避免"一房二卖"引发诉讼。

给企业的3条保命建议：
✅ 交易前做"三查"：查房屋是否入住、查抵押状态、查真实交易背景（别只看合同！）
✅ 入住比登记更重要：买房后尽快装修入住，保留水电费、物业费凭证，这是对抗后续查封的"护身符"。
✅ 别碰"影子交易"：配合他人虚假购房、过桥贷款，表面赚手续费，实则可能房财两空！

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们每天处理大量类似风险。企业法律风险往往藏在"习以为常"的操作中——比如以为"办了预告登记就高枕无忧"，却不知入住事实才是关键！我们提供极高的性价比法律顾问服务，可先试用30天满意后付款，用实战经验帮企业堵住漏洞。别等房子被占、贷款难收才后悔，专业的事交给专业的人，才是真正的"降本增效"。