房贷客户逾期不还，企业代偿后如何追回损失？-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1081民初5666号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实及判决结果
2023年3月20日，禹州市某有限公司作为出卖人、张某乙作为买受人，共同签订编号为202303200019的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定禹州市某有限公司开发建设的房产，房屋总价款为737500元，首期房价款147500元，余款590000元向中国某行禹州市支行申请贷款支付。同时，双方签订商品房买卖合同补充协议，其中第十八条第三款约定：买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，买受人如逾期归还按揭贷款，导致按揭银行扣划出卖人保证金的，买受人应在保证金被划扣后5日将被划扣的保证金支付出卖人，如买受人未如期支付出卖人被扣划保证金，应按照被划扣保证金金额的日万分之五向出卖人支付违约金。
2023年3月，张某乙作为抵押人、中国某行禹州市支行作为抵押权人、禹州市某有限公司作为担保人，共同签订《禹州市房地产抵押（按揭）合同》一份，约定担保人为抵押人承担担保责任。后张某乙逾期还款，中国某行禹州市支行从禹州市某有限公司保证金账户分别于2024年6月17日扣划14274.04元，2024年8月15日扣划7034.24元，2024年12月6日扣划14092.85元，2025年3月28日扣划10505.56元，上述代偿款项共计45906.69元。

法院判决结果很简单：张某乙必须在10天内还给禹州市某有限公司45906.69元代偿款，并从2025年3月28日起按年利率12.4%支付违约金，直到钱全部还清为止。

三、核心观点：企业担保风险，一纸合同定乾坤
这个案子看似是“客户不还房贷，开发商被扣钱”的小事，却藏着企业常踩的大坑：你给别人担保时，如果合同没写清楚“怎么追回损失”，钱可能打水漂！

• 为什么开发商赢了？
  因为他们在补充协议里白纸黑字约定：“客户逾期导致保证金被扣，5天内必须还钱，否则按日万分之五付违约金”。法院一看，这条款合法又明确，直接判客户赔钱。简单说：合同里写得越细，企业追债越轻松。
• 企业常犯的错：
  很多公司（比如开发商、供应商）为了促成交易，随口答应给客户做贷款担保，却忽略签补充协议。结果客户一违约，银行直接从企业账户扣钱，企业想追回损失时才发现：
  • 没约定还款期限 → 客户拖着不还，企业干着急；
  • 没写违约金标准 → 即使起诉，也只能按最低利息算，损失大半；
  • 没留催收证据 → 客户耍赖说“没收到通知”，企业百口莫辩。
    就像本案例，如果合同没写“5天内还钱”，开发商可能拖一年都拿不回钱，还得倒贴诉讼费！
• 3招教你防风险：
  1. 担保必签“追偿协议”：
     别只签主合同！单独加一条：客户违约导致你代偿的，必须在3-5天内还清，违约金按日万分之三到五（别超法律上限）。本例中开发商写“日万分之五”，法院全支持了，因为没超过LPR四倍（年12.4%）。
  2. 扣款当天就催收：
     银行一扣钱，马上发书面通知给客户（像本案的“催缴通知书”），并保留邮寄凭证。拖得越久，客户越可能转移财产。
  3. 定期查客户信用：
     对贷款客户，每季度查一次征信或还款记录。发现逾期苗头，立刻介入——别等银行扣光你的保证金才行动！

记住：担保不是“做好事”，而是“签生死状”。合同里多写10个字，事后少赔10万块！

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