企业担保购房者贷款后违约金过高将被调低-新郑追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫0184民初7483号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年8月24日，新郑市某置业有限公司与张某签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张某购买新郑市某置业有限公司开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路南魏庄村土地北基正·唐宁1號Ｇ1号楼6层601号房屋，总价830314元，其中664000元通过银行贷款支付。合同补充协议约定：如果新郑市某置业有限公司为张某提供贷款担保，张某逾期还贷导致公司被银行扣款，张某需在3日内还清代偿款，并按日万分之五支付违约金。

2016年11月17日，张某、新郑市某置业有限公司与郑州某银行东区支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定张某借款664000元用于购房，借款期限20年，新郑市某置业有限公司提供连带责任保证。张某同时用所购房屋办理了抵押预告登记。

因张某从2021年4月起逾期还贷，2022年4月至2023年4月期间，郑州某银行东区支行分6次从新郑市某置业有限公司的保证金账户扣款，总计66206.17元用于代偿张某的逾期贷款本息。新郑市某置业有限公司多次催要未果后，向法院起诉，要求张某支付代偿款、按日万分之五计算的违约金，并对抵押房屋享有优先受偿权。

法院判决结果很简单：张某必须在10天内向新郑市某置业有限公司支付66206.17元代偿款及违约金，但违约金从合同约定的“日万分之五”调整为“按一年期贷款市场报价利率的四倍计算”；同时，新郑市某置业有限公司对张某的抵押房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。

三、核心观点与风险提示

这个案子的核心问题就一句话：企业替客户担保贷款时，违约金约定太高反而“搬起石头砸自己的脚”——法院可能直接调低，让你拿不到应得的赔偿！

为什么这么说？

• 新郑市某置业有限公司在合同里写了“日万分之五”的违约金（相当于年化18.25%，远高于普通贷款利率），本以为能吓住客户按时还钱。
• 但张某真逾期后，公司替他还了6万多块，起诉时按这个标准算违约金有1.8万多。法院一查：公司实际损失主要是资金占用利息，远没这么高。按法律规定，违约金不能“狮子大开口”，得和实际损失挂钩。最后法院大刀一挥，违约金直接砍到“一年期LPR的四倍”（目前约14%左右），公司少拿了近一半赔偿。
• 更麻烦的是，如果企业合同条款不合理，还可能影响其他权利。好在这个案子里，公司及时办理了房屋首次登记，保住了对抵押房的优先受偿权；要是登记没办好，连房子都拍不了！

对企业来说，这案子敲响了三记警钟：

1. 违约金不是越高越好：很多企业觉得“写高点才能震慑客户”，但法院只认“实际损失”。像替客户还贷，损失主要是银行利息，违约金超过LPR四倍就容易被调低。建议合同里写清楚损失计算方式（比如直接约定“按同期银行贷款利率计算”），别拍脑袋定个吓人的数字。
2. 担保条款要“软硬兼施”：光靠高额违约金不行，得配上实打实的风控。比如：
   • 要求客户提前交保证金；
   • 每月盯紧银行还款记录，一逾期就发书面催告（留证据！）；
   • 抵押登记必须办牢——房子没办首次登记？法院连优先受偿权都不认！
3. 催收要快、证据要全：公司替客户还钱后，3天内必须书面通知客户（像这个案子里合同写的“3日内”），否则可能错过追偿黄金期。银行扣款凭证、催款记录这些，统统存好，打官司时缺一环都可能输。

总之，担保业务不是“签个字就完事”，而是从签约到放款、从监控到代偿的全程“排雷”。企业别光顾着卖房冲业绩，忘了给自己穿“法律防弹衣”——否则代偿款追不回，还得倒贴律师费！

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