房屋完成首次登记后开发商不再承担保证责任-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0581民初1978号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2016年10月24日，王某与姚某（夫妻）与宜都某乙置业有限公司（以下简称"某乙公司"）和中国某行股份有限公司宜都支行签订《个人住房借款合同》，约定王某与姚某向银行贷款302000元购买某乙公司开发的房屋，借款期限240个月，采用等额本息还款方式。贷款利率为年利率4.4%，逾期罚息上浮50%（即6.6%）。王某与姚某以所购房屋作为抵押担保，某乙公司提供连带责任保证。

2016年10月26日，银行向王某账户发放贷款302000元。2016年11月1日，双方办理了预告登记及抵押预告。2022年1月26日，某乙公司对案涉房屋办理了房屋所有权首次登记。后王某与姚某未按期足额还款，截至2023年4月18日，尚欠贷款本金256090.14元，利息21229.71元，罚息2787.26元。

判决结果：

1. 银行与王某、姚某的借款合同于2023年9月12日解除；
2. 王某、姚某偿还本息合计280107.11元，并自2023年4月19日起按年利率6.6%支付罚息；
3. 银行对抵押房屋享有优先受偿权；
4. 驳回银行要求某乙公司和张某承担连带责任的诉讼请求（这是本案关键点）。

三、风险提示与法律建议：开发商的"保证责任"不是永久枷锁！

核心问题：为什么某乙公司明明签了保证合同，最后却不用替王某还钱？
法院判决的核心逻辑非常清晰：当房屋完成所有权首次登记且抵押预告登记有效时，开发商的阶段性保证责任自动解除。这背后隐藏着企业极易忽视的法律陷阱：

对房地产开发商的三大警示

1. "阶段性保证"不是无限期责任
   开发商常误以为"保证合同签了就得一直担责"，但本案明确：开发商的保证是"阶段性"的——仅在银行无法行使抵押权时才生效。一旦房屋完成首次登记（本案中2022年1月已办妥），且抵押预告登记未失效，银行即可直接处置房屋，开发商的保证责任自动终止。某乙公司因及时办理了首次登记，成功摆脱了保证责任。
   企业行动建议：

   • 与银行签订保证合同时，务必写明"保证期间至房屋完成首次登记之日止"；
   • 房屋竣工后30日内必须完成首次登记，拖延办理将无限期背负债务风险。

2. 别让"预告登记"变成废纸
   本案中，银行能直接对房屋行使优先受偿权，关键在于"预告抵押登记"未失效。根据《民法典》新规，只要房屋完成首次登记且预告登记有效，预告登记即视为正式抵押登记。但很多开发商不知道：如果购房人断供后超过3个月未办正式抵押，预告登记就会失效！
   企业行动建议：

   • 建立"房屋登记追踪表"，对每套预售房标注：
     ✓ 交房日期 → 推算首次登记截止日
     ✓ 预告登记日期 → 推算失效预警日（90天）
   • 发现业主断供时，立即书面通知银行启动抵押权程序。

3. 股东别再为公司"背锅"
   本案中银行曾主张：张某作为某乙公司唯一股东，应对债务承担连带责任。但法院因"保证责任已解除"未予支持。现实中，一人有限公司股东若无法证明个人财产独立于公司，将对公司债务承担无限责任！
   企业行动建议：

   • 股东必须做到"三分开"：
     ✓ 银行账户分开（公司绝不代付私人账单）
     ✓ 财务记账分开（每季度审计报告存档）
     ✓ 合同主体分开（股东不直接签公司业务合同）

对其他企业的普适提醒

• 银行/金融机构：别再迷信"双重担保"！当抵押房屋完成首次登记后，开发商保证责任即告解除，应立即转向处置抵押物，而非等待保证人兜底。
• 普通借款人：逾期还款代价巨大！本案中王某因拖欠2万余元利息，最终被要求一次性偿还28万元，还面临房屋被拍卖风险。
• 所有企业：合同中的"兜底条款"未必有效！本案中银行主张的保证责任被推翻，根本原因在于未理解《民法典》对预告登记的新规则。

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