借款多次展期后原抵押权仍然有效-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂9005民初3199号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年4月6日，许某、陈某与湖北潜江某股份有限公司（以下简称"某公司"）所属泰丰支行签订《个人借款合同》，借款140000元用于货运周转，年利率10.44%，期限12个月。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定以许某名下位于潜江市某街道某路某号的房产（产权证号：潜江市房权证园林字第06号）为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证号：潜江房他证潜江字第Ｔ3号）。

借款到期后，许某、陈某无力偿还，先后五次与某公司签订展期或延期协议：

• 2018年5月25日：展期至2019年4月6日，金额140000元，年利率10.44%
• 2019年4月12日：展期至2020年4月6日，金额139965.67元，年利率9.72%
• 2020年6月26日：展期至2021年3月10日，金额139000元，年利率9.72%
• 2021年4月16日：延期至2022年3月10日，金额139000元，年利率8.1%
• 2022年5月13日：延期至2023年3月10日，金额139000元，年利率8.1%

截至2023年4月30日，许某、陈某仅偿还本金1000元、利息80082.45元，尚欠本金139000元、利息544.44元。某公司起诉要求偿还欠款并确认抵押物优先受偿权。

法院判决：许某、陈某需在判决生效后十日内偿还某公司借款本金139000元及相应利息；某公司有权以抵押房产折价、拍卖、变卖的价款，在140000元范围内优先受偿。

三、核心观点及企业风险防范指南

为什么多次展期后抵押仍然有效？

很多企业老板可能觉得奇怪：借款展期了五次，金额和利率都变了，为什么原抵押还能用？其实法院说得很明白：展期不等于新借款！

就像你借朋友10万元说好一年还，结果到期还不上，朋友好心同意你再拖一年，这还是原来的10万元债务，只是时间变了。只要没产生全新的债务关系，原来的抵押就继续有效。

本案中，虽然借款经过五次展期，但借款人始终是许某、陈某，借款本金也没超过原抵押担保的14万元额度，利率变化也没加重抵押人的责任。因此，原抵押合同继续覆盖展期后的债务，无需重新办理抵押登记。

企业必须警惕的3个风险点：

1. 别以为展期就要重办抵押
   很多企业一看到要展期，就以为必须重新办理抵押登记，结果白白花时间和手续费。其实只要在《最高额抵押合同》中明确约定"包括展期、延期等情形"，原抵押就能覆盖后续展期。本案中某公司正是因为合同约定"本合同所担保的主债权为自2016年4月6日至2019年4月5日止...的债权"，才保住抵押权。

2. 展期协议要"认祖归宗"
   签订展期协议时，一定要写明"本协议是原《借款合同》的展期，原抵押合同继续有效"。本案中虽然没有重新约定抵押事项，但因展期协议明确提到原借款合同，法院才认定抵押继续有效。如果展期协议写成"重新签订借款合同"，抵押可能就失效了！

3. 抵押登记别超"有效期"
   最高额抵押有明确的债权确定期间（本案是2016年4月6日至2019年4月5日）。虽然借款发生在该期间内，但后续展期超出这个时间。企业要注意：只要原始借款发生在抵押担保期间内，后续合法展期一般仍受保护。但如果原始借款就超出担保期间，展期也救不了！

给企业的实操建议：

• 签订最高额抵押合同时，明确写入"包括可能发生的展期、延期、利率调整等情形"
• 每次办理展期，务必在协议中注明"原抵押合同继续有效"
• 定期检查抵押物状态，防止抵押物被转移或价值大幅下降
• 保留所有借款、还款、展期的完整凭证，至少保存到债务完全清偿后5年

很多企业因为忽视这些细节，在借款人跑路时才发现抵押权有瑕疵，100万借款可能只能拿回20万！记住：展期不是新债，原抵押照样管用，但必须留好"证据链"！

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