开发商仅办理抵押预告登记不等于免除担保责任-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初289号（一审）、(2024)鄂96民终391号（二审）
审理法院：湖北省潜江市人民法院（一审）、湖北省汉江中级人民法院（二审）

二、案件事实

2021年9月18日，中国某行股份有限公司潜江分行（以下简称中国某行潜江分行）与周某、杨某及潜江某业置业发展有限公司（以下简称某业公司）签订《个人一手住房贷款合同》，约定周某、杨某向银行借款81万元，用于购买某业公司开发的位于潜江市某某办事处红梅路1号东立壹品3栋1单元604室房屋，借款期限180个月。某业公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，并出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋不动产登记证明（抵押权）正本交付中国某行潜江分行之日止。

合同签订后，银行向某业公司账户发放借款81万元。2021年9月26日，周某、杨某以购买的房产办理了抵押权预告登记，权利人为中国某行潜江分行。但截至案件审理时，某业公司未向银行交付房屋不动产登记证明（抵押权）正本。

周某、杨某自2023年8月1日开始逾期还款，2023年10月1日后未再还款。银行扣划某业公司部分保证金后，起诉要求周某、杨某偿还借款本金689171.22元及利息，并对抵押房屋享有优先受偿权，同时要求某业公司承担连带保证责任。

判决结果：一审、二审法院均判决周某、杨某偿还全部借款本息，某业公司对债务承担连带清偿责任，但驳回了银行对抵押房屋优先受偿的请求。

三、核心观点：别把"预告登记"当成"担保免责金牌"！

很多开发商以为：只要帮购房者办了抵押预告登记（俗称"预抵押"），自己的担保责任就结束了。这个案子狠狠打醒了这种侥幸心理！

关键误区：

• 预告登记 ≠ 抵押权正式设立！
  就像你预订餐厅位子（预告登记），不代表你已经坐在餐桌前吃饭（正式抵押权）。根据法律规定，必须完成两个动作：
  1️⃣ 办理建筑物所有权首次登记（开发商拿到"大产证"）；
  2️⃣ 把正式的抵押权证明交给银行。
  本案中，某业公司只办了预告登记，但一直没完成"大产证"办理，导致抵押权从未真正设立。法院明确说："预告登记不能自动变成正式抵押权"。

• 担保责任持续到"真抵押"完成！
  某业公司担保函写的"担保至抵押权设立时止"，这里的"设立"是指正式抵押权，不是预告登记。因为房子连"大产证"都没有，银行根本拿不到抵押权证明，开发商的担保责任自然没结束。

企业风险防范指南（开发商必看）

1️⃣ 别踩"预告登记万能"陷阱

• 销售时口头承诺"办完预告登记就和我无关"？法院不认！
• 行动建议：在合同中明确写清"担保责任终止以交付正式抵押权证明为准"，并在销售大厅公示流程图（示例：签约→交房→办大产证→办抵押登记→担保结束）。

2️⃣ 建立"登记进度追踪表"

• 案例中某业公司直到二审才承认"没办大产证"，说明内部管理脱节。
• 行动建议：
  ✓ 每月自查项目首次登记办理进度；
  ✓ 指定专人对接不动产登记中心；
  ✓ 在购房者收房时同步启动抵押登记流程。

3️⃣ 预留"风险缓冲金"

• 本案因购房者断供，某业公司被扣划保证金还要赔诉讼费。
• 行动建议：
  ✓ 销售时按贷款金额1%-3%计提风险准备金；
  ✓ 与银行协商设置"缓冲期"（如：首次登记延迟3个月内不触发担保责任）。

一句话总结：预告登记只是"开工仪式"，不是"完工证书"。开发商不把"大产证"办下来、不把抵押权证明交到银行手里，担保责任就永远甩不掉！

征和律师事务所企业法律护航行动
我们深知企业怕"花冤枉钱买无用服务"，特推出 "先试用后付费"法律顾问模式：
✅ 免费体验7天：领取《房地产企业10大担保风险自查清单》+1次合同漏洞扫描；
✅ 极高的性价比：专业团队按需服务，无坐班律师虚耗成本；
✅ 满意再签约：试用期结束前无条件退款。
扫描二维码，立即获取风险自测工具——让法律风险在签约前就暴露，而非在法庭上爆发！