出租房屋违规改变用途将承担主要违约责任-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初3号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2017年1月4日，蔡某斌与松滋市融某商贸有限责任公司（茂隆恒融某松滋有限公司委托管理房地产的受托人）签订《租赁经营合同书》。该合同的主要条款约定，租赁标的物为某泰·中央广场商业楼负一层至三层商铺，建筑面积约为6500平方米；租赁期限自2017年5月1日起至2025年4月30日止；租金标准第一、二年为每年2200000元；租金交纳方式为年缴，在签订合同时交纳第一租赁年度租金，在下一个租赁年度前六十日交纳该年度的租金。

2017年1月6日，蔡某斌向融某商贸公司交纳租赁保证金300000元。蔡某斌接收融某商贸公司交付的租赁物后，即对租赁物进行装修并投入使用。2018年5月25日，蔡某斌以"松滋市某悦城时尚购物广场"名义与融某商贸公司签订《补充协议》。该协议的主要条款约定，将商场原"工薪之家"字号变更为"松滋市某悦城时尚购物广场"；双方决定将原租赁期限变更为2017年11月1日起至2025年10月31日止，租金标准不变。

补充协议签订后，蔡某斌即对租赁物约定部分重新进行了装修改造。2018年9月4日，松滋市公安消防大队向"松滋市某悦城时尚购物广场"发出《责令限期改正通知书》，以其擅自改变建筑使用性质和原有防火格局、部分固定消防设施停用等为由，责令在2018年9月20日前改正。蔡某斌因此不能按租赁合同及补充协议约定的商铺用途使用租赁物中的负一层。租赁期间，蔡某斌于2017年4月至2018年9月陆续向融某商贸公司交纳了第一个租赁年度（2017年11月1日至2018年10月31日）租金2200000元及第二个租赁年度（2018年11月1日至2019年10月31日）的部分租金600000元。但按合同约定，蔡某斌应在2018年9月1日前交清第二个租赁年度租金2200000元，冲减已交纳的600000元，尚欠1600000元未付。

双方因租金交纳及商铺使用问题产生争议，融某商贸公司于2019年1月对蔡某斌提起诉讼。蔡某斌则于2019年3月对融某商贸公司、茂隆恒融某松滋有限公司提起诉讼。2020年5月29日，松滋市人民法院对蔡某斌的起诉作出（2019）鄂1087民初547号民事判决，确认蔡某斌与茂隆恒融某松滋有限公司2017年1月4日签订的租赁经营合同及2018年5月25日签订的补充协议中关于负一层商铺的租赁合同于2019年3月15解除，并判令茂隆恒融某松滋有限公司返还蔡某斌负一层商铺保证金130710元，赔偿蔡某斌各项经济损失1672076元，合计1802786元。

2020年6月2日，松滋市人民法院对融某商贸公司的起诉作出（2019）鄂1087民初43号民事判决，判令蔡某斌向融某商贸公司支付截止2019年10月31日所欠租金785239.5元。蔡某斌对该判决不服提出上诉。荆州市中级人民法院2020年11月16日作出（2020）鄂10民终1424号民事判决，认为应由茂隆恒融某松滋有限公司来主张相关的权利，据此撤销了松滋市人民法院（2019）鄂1087民初43号民事判决，驳回了融某商贸公司全部诉讼请求。

茂隆恒融某松滋有限公司根据该终审判决，于2021年1月4日以蔡某斌为被告向松滋市人民法院提起诉讼。

另查明，松滋市人民法院已发生法律效力的（2019）鄂1087民初547号民事判决确认了以下事实：根据建设工程规划，某泰·中央广场商业楼地下一层二层为停车库及设备用房；双方订立合同时共同约定将负一层作为商铺使用，明显违反规定改变负一层的使用性质，致使蔡某斌不能实现按商铺使用负一层的合同目的。该后果是双方共同过失造成，主要责任在于茂隆恒融某松滋有限公司违规出租，次要责任在于蔡某斌对租赁标的物使用性质审查失误。对于负一层租赁合同解除后的损失，茂隆恒融某松滋有限公司承担60%，蔡某斌承担40%。

法院判决结果：

1. 解除某泰·中央广场商业楼地上一至三层商铺的房屋租赁合同（2021年1月5日解除）；
2. 蔡某斌返还全部租赁物（包括负一层及地上一至三层）；
3. 蔡某斌支付房屋租金2130154.5元；
4. 驳回茂隆恒融某松滋有限公司的其他诉讼请求。

三、案例的核心观点与企业风险防范建议

这个案子看起来只是"房东和租客闹矛盾"，但背后藏着企业最容易踩的"大坑"——违规改变房屋用途。很多老板觉得："只要双方签了合同，说好能当商铺用就行"，但法院用判决狠狠打了这种想法的脸。

核心问题在哪？
茂隆恒融某松滋有限公司把规划为"停车库"的负一层当商铺租出去，还和租客签了补充协议强行改成"购物广场"。结果消防一查，立刻被叫停。法院认定：这是双方"共同犯错"，但出租方要背60%的大锅！为什么？因为你是房东，你最清楚房子能干什么不能干什么，租客可能不懂行，但你没权利把违建当合法资产出租。

对企业来说，这3个风险必须警惕：

1. 别为多收租金"钻空子"，否则赔更多

本案中，出租方为了多租一层楼，硬把停车库包装成商铺，结果不仅租金没收全，反而倒赔租客180多万。很多企业觉得"规划用途不重要，签了合同就行"，但合同不能对抗法律！消防、规划部门一查，合同立刻部分无效。建议：出租前翻出房产证、规划许可证，确认用途是否匹配。如果写的是"车库"，就老老实实当车库租，别幻想"改个名字就能当商铺"。

2. 委托别人签合同，可能白忙活

茂隆恒融公司让融某商贸公司代签合同，结果租客欠钱时，法院说"融某商贸不是真房东，不能告租客"，导致前期诉讼全白打。建议：如果委托他人出租，合同里必须写清"受托人代表XX公司签约"，或者直接用自己公司名义签。别图省事让员工随便代签，否则打官司时连原告资格都没有！

3. 拖欠租金别拖，越拖损失越大

蔡某斌欠租160万，出租方一开始没及时解约，等拖到负一层不能用时才起诉，结果租客反咬"因为负一层问题导致生意亏损"。法院认为：地上三层你一直能用，亏钱是你的经营风险，不能赖房东。但因为出租方没按合同约定"拖欠超15天就解约"，导致损失扩大。建议：合同里写清楚"欠租X天自动解约"，一发现拖欠立刻发书面催告，留好快递单和微信记录。拖得越久，租客越有理由赖账。

4. 交房退租必须"留证据"

蔡某斌说"法院判负一层解约后，我联系过交房"，但拿不出证据，法院直接判他继续付租金。建议：退租时务必签《交接确认书》，拍视频记录房屋状态，微信说"明天交房"不如白纸黑字签字。口头承诺在法庭上等于没说！

总结一句话：出租房屋不是"谁出钱就给谁用"，规划红线不能碰！签合同前花10分钟查清房屋性质，能省下几十万诉讼费。别等租客拿着消防整改单找你索赔，才后悔当初没看一眼规划图纸。

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