企业以商品房买卖合同网签方式提供担保债务未清偿前无权要求撤销-阳新担保物权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：担保物权纠纷
案号：(2025)鄂0222民初3766号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月20日，陈某某因承建阳新某置业有限公司开发的位于阳新县兴国镇城区的某广场工程需要资金周转，在赵某处借款60万元，口头约定按月利率2%计付利息，阳新某置业有限公司以其开发的某广场两套房产（Ｂ栋2-1802号房、Ｂ栋2-1901号房）为陈某某上述60万元借款本息提供担保（每套房屋担保30万元）。无证据证明双方约定了借款期限。当日，阳新某置业有限公司与赵某指定的案外人刘某、陈某某分别签订一份《商品房买卖合同》，阳新某置业有限公司将其担保的Ｂ栋2-1802号房、Ｂ栋2-1901号房分别以签订房屋买卖合同形式转让给案外人刘某、陈某某。同日，赵某按约定将上述两套房屋买卖合同中的价款545566元、558442元转至阳新某置业有限公司账户，阳新某置业有限公司扣除约定的60万元借款外，将剩余款项退至赵某指定的账户。上述两套房屋分别网签至案外人刘某、陈某某名下。因陈某某未按约定偿还借款、支付利息，赵某遂要求阳新某置业有限公司履行担保责任。此后，上述网签至案外人刘某名下的Ｂ栋2-1802号房被出售给案外人马某，赵某在该房屋出售中获得房款（还款）30万元。因另一套Ｂ栋2-1901号房网签在陈某某名下，陈某某曾在本案之前以其与阳新某置业有限公司存在房屋买卖合同关系为由向法院提起诉讼，请求解除其与阳新某置业有限公司之间的房屋买卖合同、阳新某置业有限公司退还其购房款50余万元，之后陈某某提出撤诉申请，法院裁定准许。阳新某置业有限公司获悉陈某某起诉后，亦向法院提起本案诉讼。

另查明，陈某某已偿还赵某借款本金20万元，支付利息72000元（其中12000元利息由阳新某置业有限公司代付）。此外，赵某主张阳新某置业有限公司通过出售Ｂ栋2-1802号房方式偿还了借款本金30万元。

法院认为，赵某与陈某某、阳新某置业有限公司于2022年1月20日所形成的借贷合同（口头约定）、担保合同（让与担保），系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效（利息超出法律规定部分除外）。案涉房屋买卖合同本质上并非真实的房屋买卖合同，而是让与担保合同。阳新某置业有限公司并未举证证实本案借款主债务已全部清偿。在借款债务并未完全清偿情况下，阳新某置业有限公司要求撤销其为陈某某提供的抵押房产（某广场Ｂ栋2-1901号房）的网签登记，恢复其对该房产的完全所有权的诉讼请求，无事实和法律依据。法院最终判决驳回原告阳新某置业有限公司的各项诉讼请求，案件受理费100元由原告负担。

三、企业法律风险防范要点

这个案例揭示了企业常见的一个重大法律陷阱：用"假买卖真担保"的方式提供担保。阳新某置业有限公司以为签订商品房买卖合同并办理网签登记就能安全担保，结果却陷入了被动局面。

风险一：名为买卖实为担保，法律关系混乱

很多企业以为只要把房子"卖"给债权人并网签，就能起到担保作用，其实这是大错特错！本案中，法院明确认定这种操作是"让与担保"，不是真正的房屋买卖。这意味着：

• 当企业想拿回房子时，债权人可以说"这是买卖，不是担保"
• 当债权人想拿走房子时，又可以说"这是担保，债务没还清不能退"
• 企业两边不讨好，陷入"有理说不清"的困境

风险二：债务不清偿，担保无法解除

阳新某置业有限公司最大的错误是：在没搞清楚债务是否还清的情况下，就急着要求解除担保。法院指出，作为担保人，只有在债务全部还清后，才能要求解除担保。本案中：

• 60万借款，只确认还了20万本金和部分利息
• 另一套房出售所得30万是否算还款，各方说法不一
• 企业没做好债务清算，就贸然起诉，结果败诉

风险三：口头约定风险大，书面合同不能少

本案中借款是口头约定，月息2%（年化24%），而法律规定民间借贷利率不能超过LPR的4倍（目前约14.8%）。这意味着：

• 多收的利息不受法律保护
• 没有书面合同，各方对还款金额、期限说法不一
• 企业作为担保人，连债务底数都摸不清

给企业的实操建议：

1. 担保要"名正言顺"：提供担保就签正式的抵押合同、办理正规抵押登记，不要玩"假买卖真担保"的文字游戏。商品房买卖和担保是两码事，混在一起只会增加风险。

2. 债务要"明明白白"：作为担保人，必须建立债务台账，清楚记录：

   • 借款本金多少
   • 已还本金多少
   • 利息计算是否合法
   • 还剩多少债务未清
     只有债务完全清偿，才能要求解除担保。

3. 担保解除要"按部就班"：

   • 先确认债务是否还清
   • 与债权人书面确认
   • 共同办理担保解除手续
   • 不要等到债权人起诉了才被动应对

4. 利率要"合法合规"：现在法律规定民间借贷年利率不能超过14.8%左右，超过部分法院不支持。企业作为担保人，要确保主合同合法有效，否则担保也会受影响。

很多企业老板觉得"签个买卖合同网签一下最简单"，却不知道这就像给企业埋下了一颗定时炸弹。一旦债务人不还钱，债权人和担保人就会互相扯皮，最终吃亏的还是企业。记住：合法合规的操作可能多花点时间，但能避免更大的损失；投机取巧的"捷径"，往往是最远的弯路。

企业经营中类似的法律风险无处不在，从合同签订到担保设置，从股权结构到劳动用工，每一个环节都可能隐藏着"看不见的坑"。专业的法律顾问能帮您提前识别风险，在问题发生前就做好防范，而不是等到官司打输了才追悔莫及。

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