出租方擅自断水断电将承担租金损失风险-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2113号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年9月15日，阳新某下有限公司作为出租方、柯某作为承租方，双方签订一份《某某区商用租赁合同》，约定由柯某承租阳新县城东新区莲花湖一号商业街3＃-106铺用于经营建材，商铺建筑面积68平米，租期自2021年11月1日起至2024年10月30日止；阳新某下有限公司给予柯某6个月的经营免租期；2021年11月1日至2024年10月30日期间租金按建筑面积每月每平米40元，月租金为2720元计算，全年租金为32640元；双方约定从租赁商铺交付起第3年开始，租金每年递增5%；每12个月为一个计租期，柯某应在每个计租期结束前60日内支付下一计租期的租金；若柯某延期付款，则阳新某下有限公司有权单方解除合同，并收取以应付未付款项每日3%计算的违约金。

商用租赁合同签订后，阳新某下有限公司依约将商铺交付给了柯某，柯某支付了2021年11月1日-2022年10月30日的第一年度租金，后以漏水为由拒付第二年度（2022年11月1日-2023年10月30日）租金27200元。为此，阳新某下有限公司于2023年3月起诉，一审法院判令柯某支付全额租金，但二审法院考虑到阳新某下有限公司合同履行存在瑕疵，酌定柯某按70%比例支付租金即19040元。柯某既未履行生效判决给付款项，也未支付第三年度租金。阳新某下有限公司于2022年7月29日向柯某发送租金催缴通知书，称如不缴费将于8月2日采取停止水电供应措施，同月10日即对涉案商铺断水断电并锁门，一直持续至今，导致商铺关闭未营业。经现场查看，涉案商铺仍存放有柯某的物品，并未实际腾退。

法院判决结果：

1. 双方签订的《某某区商用租赁合同》于2024年12月30日解除；
2. 柯某在合同解除后15日内将商铺腾空返还给阳新某下有限公司；
3. 柯某支付2023年11月1日至2024年12月30日期间的租金14280元（原应为28560元，法院酌定双方各承担50%），并支付违约金；
4. 驳回阳新某下有限公司的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例生动地告诉我们：当租客拖欠租金时，房东不能"一怒之下"断水断电锁门了事，否则可能让自己从"受害者"变成"责任方"，白白损失一半租金！

为什么这么说呢？让我们用大白话解释：

1. "我有权收租金"不等于"我有权断水电"
   合同里约定了租客要按时交租，也约定了逾期要付违约金，但没有一条说房东能自己断水电！阳新某下有限公司就是吃了这个亏——发现租客不交租，不是走法律程序，而是直接断电锁门。法院明确认定这是"瑕疵履行"，相当于房东自己先违约了。

2. 损失扩大要自己买单
   法院用了一个专业词叫"减损规则"：当对方违约时，你有义务防止损失扩大。阳新某下有限公司明明可以起诉要求解除合同、收回房子，却放任商铺空置一年多，还自己断水电让租客更没法经营。法院说："你本来能止损的，却让损失变大了，这部分损失你得自己承担一半！"

3. 口头承诺不管用，白纸黑字才保险
   柯某说签合同时阳新某下有限公司承诺"一周内处理漏水"，但合同里没写。法院最终没采信这个说法。记住：再重要的口头承诺，不写进合同等于没说！

给企业房东的3个实操建议：
✅ 遇到欠租别冲动：先发正式催款函（保留邮寄证据），给足合同约定的宽限期，再考虑起诉，千万别自己断水电！
✅ 合同要"滴水不漏"：明确约定房屋维修责任、断水电的合法条件（比如必须经法院裁定）、损失计算方式。违约金别写"日3%"这种天价条款（法院会调低），建议写"LPR的4倍以内"。
✅ 及时止损是关键：发现租客可能跑路，马上发函要求解除合同，该起诉就起诉，别等一年半载！空置期越长，你可能要自己承担的损失比例越高。

很多企业觉得"房子是我的，我想怎么管就怎么管"，但法律上房东和租客是平等主体。断水断电不是"维权"，而是"违法"——轻则像本案损失一半租金，重则可能被反诉赔偿租客经营损失！

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