抵押财产完成初始登记后开发商担保责任自动免除-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5510号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年6月12日，被告洪某向原告中国某股份有限公司阳新支行申请个人按揭贷款14万元。同日，被告阳新县某建设工程有限公司（原名阳新县某建设综合开发公司）与原告签订《阶段性担保及回购保证协议书》，约定由该公司为洪某的贷款提供连带责任保证，保证期限至“房产证件办理完毕为止”。洪某及其配偶郭某还向原告出具《同意抵押承诺书》，同意以阳新县银山村妇幼保健医院生活区某房产作为抵押物。
2012年7月3日，洪某、郭某、阳新县某建设工程有限公司与原告正式签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额14万元、期限10年，还款方式为等额本息。合同明确：阳新县某建设工程有限公司承担阶段性连带担保责任；若借款人逾期还款超90天，原告可提前收回贷款并行使担保权。2012年6月18日，案涉房屋办理了抵押预告登记；2012年7月3日，原告向洪某发放贷款14万元。
洪某从2020年9月30日开始逾期还款，截至2024年10月15日，尚欠本金28994.24元及利息（含罚息、复利）6628.61元。另查明，案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记（登记在阳新县某建设综合开发公司名下），该公司于2022年7月更名为阳新县某建设工程有限公司。
法院判决：洪某、郭某于判决生效后10日内偿还全部欠款本息；驳回原告要求阳新县某建设工程有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

关键结论：当抵押房产完成初始登记且抵押权已设立时，开发商的阶段性担保责任自动免除。
这个案子看似是银行讨债，实则给房地产企业敲响了警钟。法院没让开发商阳新县某建设工程有限公司赔钱，原因很简单：案涉房屋早在2012年就办好了初始登记（相当于“大产证”），且抵押预告登记已转化为正式抵押权。根据法律规定，银行这时已能直接拍卖房子抵债，合同约定的“阶段性担保”目的已实现，开发商自然不用再“背锅”。

对企业（尤其是开发商）的三大风险提示：

1. 别以为“阶段性担保”是无限期的“紧箍咒”
   很多开发商在签贷款合同时，容易忽略担保责任的“解除条件”。本案中，合同约定“保证期限至房产证件办理完毕”，但开发商误以为要等到买家拿到“小产证”（个人房产证）才算数。实际上，只要房屋完成初始登记（开发商名下的“大产证”），且抵押预告登记有效，银行就能行使优先受偿权，你的担保责任就自动结束。风险点： 如果合同写得模糊（比如只写“证件办理完毕”），可能被银行长期追责。
   ✓ 防范建议：

   • 在担保协议中明确写清“保证责任解除条件”：例如“自房屋完成建筑物所有权初始登记且抵押预告登记有效之日起，保证责任终止”。
   • 主动跟踪房屋登记进度，发现已办初始登记后，立即书面通知银行“我的担保任务完成了”。

2. 买家“躺平”不办证，责任不全在你头上
   本案中，洪某迟迟不办个人房产证，但法院认定这是买家自身原因，开发商无过错。可现实中，很多开发商因怕得罪客户，不敢催办证，结果被银行拖进官司。风险点： 如果房屋未办初始登记（比如烂尾楼），或抵押预告登记失效（如超期未转正式抵押），开发商可能赔到“脱裤衩”。
   ✓ 防范建议：

   • 交房时同步发《办证催告函》给买家，保留邮寄记录（微信/短信也行），证明你已尽责推动。
   • 定期查房管局系统：登录当地不动产登记平台，确认房屋是否完成初始登记。若已登记，立刻向银行发《担保责任解除通知书》。

3. 新旧法律衔接别踩坑，民法典是你的“护身符”
   本案贷款发生在2012年（民法典生效前），但法院适用了2021年的新规，认定抵押权自预告登记日起设立。很多企业以为“旧合同按旧法”，却不知新规可能对你更有利。风险点： 不熟悉法律更新，可能白白多担责。
   ✓ 防范建议：

   • 涉及担保的旧合同，定期让律师复盘：看看民法典或新司法解释是否能帮你“减负”。
   • 签新合同时直接约定：“如后续法律变更对保证人有利，优先适用新规”。

一句话总结： 开发商的阶段性担保不是“卖身契”，房屋一办初始登记，你的担保责任就该“自动下车”。别等银行找上门才慌，主动盯登记、清合同条款，才能避免当“冤大头”。

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