疫情不是企业逃避租金支付义务的借口-松滋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂10民终304号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
刘某、文某夫妻于2017年3月购买位于松滋市街道道**号（洲业国际汽车城）26幢101室、102室商铺，2019年3月27日取得不动产权证。2017年3月29日，刘某、文某与某某公司签订《商铺委托经营合同》，约定：刘某、文某将商铺委托某某公司经营，委托期限从2017年3月29日起至2023年3月28日止共六年，前三年免租；自第四年开始，某某公司保证年租金收益不低于37767元，按季度支付。合同履行中，某某公司仅于2020年7月24日、2021年1月15日、2022年7月22日支付租金9652元、18884元、8884元，合计37420元。按约定，2020年3月29日至2023年3月28日应支付租金113301元，尚欠75881元。合同还约定"乙方未按约定期限支付甲方租金的，由乙方按当年的房租额度支付违约金"。

法院最终判决：某某公司需向刘某、文某支付欠付租金75881元及违约金9443元。某某公司以"疫情导致经营困难"为由上诉请求减免租金和违约金，但二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业必须警惕的三大法律风险

1. "委托经营"不等于"甩手掌柜"，小心合同性质被翻盘
本案中，某某公司以为签订的是"委托经营合同"，就能把经营风险转嫁给业主。但法院一针见血地指出：这份合同"具备租赁合同的属性远大于委托合同属性"。为什么？因为合同约定前三年免租，后三年却保证固定租金收益，且某某公司"自主管理经营，自负盈亏"。这本质上就是换了个名字的租赁合同！

很多企业为规避租赁风险，喜欢用"委托经营""联营合作"等名义签合同，却忽视了合同的实际内容。法官判案看实质而非名称。如果合同约定你必须支付固定收益、承担经营盈亏，那就等于签了租赁合同，必须承担承租人的全部责任。建议企业在签订类似合同时：

• 明确区分"委托"和"租赁"的界限
• 若采用委托模式，应约定按实际收益分成而非保底租金
• 避免出现"保证收益""自负盈亏"等租赁合同典型表述

2. 疫情不是拖欠租金的"万能挡箭牌"
某某公司上诉时哭诉："疫情三年商铺无法经营，请求减免租金"。但法院直接驳回，理由很简单：合同里没写！双方在签合同时，既没约定疫情等特殊情况的租金调整机制，也没把疫情列为免责条款。

疫情三年，不少企业确实经营困难，但法律不是"同情心"。如果你希望在特殊情况下能减免责任，必须在签合同时白纸黑字写清楚：

• 明确约定不可抗力情形下的处理方式（如租金减免比例、延期支付等）
• 设置"情势变更"条款，约定当经营指标下降一定比例时可重新协商
• 保留及时通知对方并提供证明的义务条款

记住：事后的"经营困难"理由很难被法院采纳，事前的合同约定才是护身符。

3. 违约金不是"吓唬人"，真违约就得真掏钱
某某公司认为"支付9443元违约金过重"，还强调"公司负债累累，无资金来源支付"。但法院认为：合同明确约定"按当年房租额度支付违约金"，且金额未超出法律规定。更关键的是，某某公司拖欠租金7万多是事实，违约就是违约！

很多企业总抱着侥幸心理："反正对方是长期合作伙伴，不会真追究"，或者"我公司都快破产了，还能把我怎样"。但法律不讲人情：

• 只要合同约定清晰，法院就会支持违约金请求
• 企业经营状况不是免除违约责任的理由
• 拖欠时间越长，可能产生的迟延履行利息越高（本案就提到"加倍支付迟延履行债务利息"）

给企业的实操建议

• 签约前做"风险沙盘推演"：假设疫情、政策变化等极端情况，看现有条款能否保护自己
• 用"保底+分成"代替"固定保底"：比如约定"年租金不低于X元，实际收益超X元部分按比例分成"，既保障业主基本收益，又让企业保留风险缓冲空间
• 遇到困难别硬扛：像本案如果某某公司在2020年就主动协商延期支付，而非拖到2023年，完全可能避免违约金

做生意总有起伏，但法律风险必须前置防控。别等到官司输了才后悔："当时要是把合同写清楚就好了"。合同不是走过场的纸，而是企业经营的生命线——这条线画歪了，再多的"客观原因"也救不了你。