商铺屋檐坠落致人死亡，物业开发商承担主要赔偿责任-麻城高空坠物损害责任纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：高空坠物损害责任纠纷
案号：(2025)鄂1181民初294号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年4月24日，麻城某餐饮店的经营者王某与麻城某文化旅游开发有限公司签订《租赁合同》，约定王某租赁麻城某文化旅游开发有限公司所有的麻城市某镇某号商铺用于餐饮经营，租赁期限为2024年8月1日至2032年7月31日。该商铺外观为二层中式仿古建筑，屋顶左右两侧各有2个尾端翘起的装饰用屋檐石（共4个）。王某随后对上述商铺进行了装饰装修，并在商铺外墙上架设广告牌，但并未对屋顶进行装饰改动。2024年8月24日，麻城某餐饮店开业，为了防晒该店在商铺门口搭建了雨棚。2024年8月24日16时13分许，该店员工罗某（1962年2月28日出生）在麻城某餐饮店门口雨棚下收拾地毯时，从屋顶掉落的屋檐石砸穿雨棚后直接砸中罗某的头部，罗某受伤当场昏迷，拨打120急救后被送往麻城市某医院重症医学科抢救治疗。麻城市公安局南湖派出所接警后到现场调查并查看监控视频，于2024年8月28日就罗某受伤经过出具了《情况说明》。罗某在麻城市某医院住院治疗61天，于2024年10月24日出院，出院诊断：弥漫性轴索损伤，颅内损伤伴有延长的昏迷，闭合性颅脑损伤特重型，多发性大脑挫裂伤，颅骨和面骨骨折等。出院记录显示：目前患者意识深度昏迷，刺痛无反应，预后较差。出院后，原告虽竭尽全力照料，但罗某终因受伤太严重于2024年11月24日在家去世。原告邹某系罗某的配偶，原告邹某某、邹某某、邹某系罗某与邹某的子女。四川某物业服务集团麻城分公司系四川某物业服务集团的分公司，四川某物业服务集团麻城分公司与麻城某文化旅游开发有限公司签订了前期物业服务合同，负责为麻城市某镇提供物业服务。事故后，麻城某餐饮店先行赔付医疗费18274.89元，麻城某文化旅游开发有限公司先行赔付了5万元。

另查明：事发时，大风刮动绿化树树枝摇动牵引了屋檐石的坠落。该紧邻案涉商铺的绿化树木由麻城某文化旅游开发有限公司项目部种植并于竣工验收后移交给四川某物业服务集团麻城分公司管理。麻城某餐饮店的经营者王某与麻城某文化旅游开发有限公司签订的《租赁合同》第10条第4款约定，"房屋的外墙面、楼顶的使用和收益权由甲方（即麻城某文化旅游开发有限公司）享有"。罗某在麻城某餐饮店应聘职位为配菜员。

法院经审理后判决：麻城某餐饮店需支付赔偿款37914.59元；麻城某文化旅游开发有限公司需支付赔偿款455705.33元；四川某物业服务集团麻城分公司需支付赔偿款561894.82元，不足以承担的，由四川某物业服务集团承担。

三、法律风险防范提示

这起悲剧给我们企业带来了深刻的警示：建筑物上的"小石块"可能砸出"大赔偿"！从判决可以看出，法院根据《民法典》第1253条采用了"过错推定"原则，简单来说就是"谁负责，谁证明自己没过错"。如果证明不了自己没有过错，就要承担赔偿责任。

对物业企业的警示：
四川某物业服务集团麻城分公司被判承担50%的责任，是最大的"冤大头"。法院认为物业作为管理人，有责任主动排查安全隐患，定期修剪靠近建筑物的绿化树木。此案中，物业虽然辩称"已张贴警示标志"，但法院认为这些措施不够，因为物业应当预见大风天气下树枝摇动可能带来的危险。物业企业要记住：不能只贴个"小心高空坠物"的告示就完事了，必须定期检查建筑物外墙、屋檐、雨棚等部位，特别是恶劣天气来临前要特别巡查。不要以为"大风天"就是"不可抗力"，法院明确指出普通大风不属于不可抗力，不能免责。

对开发商的警示：
麻城某文化旅游开发有限公司作为建筑物所有人，被判承担45%的责任。开发商经常以为把房子卖出去或租出去就没事了，但《民法典》规定，建筑物所有人对建筑整体安全负有责任。本案中，开发商辩称"租户装修导致隐患"，但因证据不足未被采纳。开发商在项目交付后仍要关注建筑质量，特别是那些装饰性构件（如本案的屋檐石）的牢固性，不能一交房就撒手不管。

对商铺租户的警示：
麻城某餐饮店虽然只承担5%的次要责任，但也付出了近4万元的赔偿。作为商铺使用者，不能认为"房子不是我的就不关我事"。租户有义务及时发现并向物业或开发商报告安全隐患。本案中，餐饮店在开业当天搭建了雨棚，虽未被认定为事故主因，但如果雨棚遮挡了视线导致无法及时发现危险，也可能增加责任。特别提醒：租赁合同中即使约定"安全责任由租户承担"，也不能完全免除物业和开发商的法定责任，但租户的疏忽可能让自己多担责。

给所有企业的共同建议：

1. 定期"体检"：每季度至少检查一次建筑物外墙、屋檐、广告牌等部位，做好检查记录
2. 恶劣天气预案：建立大风、暴雨等天气前的特别检查机制
3. 留痕管理：所有检查、维修都要有书面记录，拍照留存，这是证明自己"无过错"的关键
4. 责任明确：在租赁合同中明确约定各方安全责任，但不能免除法定责任
5. 保险保障：购买公众责任险，转移部分风险

这起案件告诉我们，高空坠物不是"天灾"，而是"人祸"。一块小小的屋檐石，最终导致企业付出百万元赔偿。企业负责人不能抱有"不会发生在我这里"的侥幸心理，安全防范要做在事故发生前，而不是事故发生后。

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