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无商品房预售许可证签订的房屋买卖合同一律无效-丹江口房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：4 丹江口法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初2237号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年3月7日，陈某与丹江口志某实业有限公司签订《商品房认购合同书》，约定陈某购买该公司开发的丹江口市环城南路"御龙商城"2#楼2单元202室，总价款188000元。合同约定陈某于2017年3月7日支付35000元，3月11日支付85000元，剩余68000元于2018年2月15日前付清。陈某实际支付了120000元购房款。后陈某发现，涉案房屋早在2016年11月8日已被该公司作为拆迁返还房出售给案外人陈某刚，且该楼盘至今未取得商品房预售许可证。

法院判决：

  1. 双方签订的《商品房认购合同书》无效；
  2. 丹江口志某实业有限公司需返还陈某120000元购房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息（2017年3月7日至3月10日以35000元为基数，3月11日起以120000元为基数）；
  3. 驳回陈某其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南：预售许可证是卖房"生死线"

核心观点：开发商没有商品房预售许可证就卖房，合同直接被判无效，不仅要退钱，还得倒贴利息！

这个案子给所有房地产企业敲响了警钟：预售许可证是房屋销售的"硬门槛"，没有它，收的每一分钱都可能变成"烫手山芋"。法院判决依据很明确——最高人民法院规定，只要起诉前没拿到预售证，合同一律无效。本案中，丹江口志某公司明知无证还收了12万元房款，结果不仅本金要全退，还得额外支付5年多的利息（按当前利率估算约3-4万元），算上2450元诉讼费，实际损失近15万元！

企业必须避开的3个"致命坑"

  1. "先卖后证"是自杀式操作
    很多企业以为"边卖边办证"能回笼资金，但法律明文规定：预售许可证必须在签合同前取得！本案中楼盘从2016年卖到2021年起诉都没办下证，直接导致合同无效。提醒：别信"很快能办好"的侥幸心理，无证卖房=埋雷。

  2. "认购协议"也可能被认定为正式合同
    企业常以为签《认购书》不算正式买卖，但本案中因协议写明了房屋面积、价格、付款方式，且收了房款，法院直接认定为"商品房买卖合同"。只要收了钱+写了核心条款，就逃不开预售证约束！

  3. 资金占用损失远比想象中高
    企业以为退本金就行，但法院明确：无证卖房要承担全部过错，必须从收款当天起算利息！本案中35000元收了4天就计息，12万元收了4年多，按LPR（贷款市场报价利率）计算，利息可能接近本金30%。若涉及上百户业主，分分钟拖垮企业现金流。

给企业的3条救命建议

✅ 预售证到手再开盘：在取得《商品房预售许可证》前，绝不收取客户定金、首付款等任何购房款。可改用"意向登记"模式（但需书面明确不构成购房承诺）。
✅ 定期自查销售合规性：每季度核查所有在售楼盘证照状态，尤其注意预售证有效期和范围（比如某栋楼有证但另一栋无证，误卖仍属违法）。
✅ 发现违规立即止损：若已无证销售，应主动联系客户协商解约并补偿合理损失（如银行同期存款利息），避免拖到被起诉后承担更高赔偿。

法律不是绊脚石，而是企业的防弹衣。本案中若丹江口志某公司提前花1万元请律师做合规审查，就能避免15万元的实际损失。现实中，90%的房企纠纷源于对"基础合规"的轻视——以为"别人都这么干"就安全，却不知法院判决时只看白纸黑字的法律条文。

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