主合同解除后转租方必须腾退房屋-无为物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物权保护纠纷
案号：(2022)皖0225民初2478号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年12月7日，无为某村振兴投资有限公司与北京某创旅游发展有限公司签订《无为县无城环城河旅游综合运营项目运营管理协议书》，约定由北京某创负责运营无城环城河景区。2019年9月13日，北京某创下属的安徽某六七八文化旅游管理有限公司与凌某签订《商业合作协议》，约定凌某承租无为市××路××.文化广场）凤凰山路西面第七间房屋，建筑面积90㎡；租赁期限自2019年9月13日起至2022年9月12日止；租金为3万元，免租期一年，免租装修期3个月。2019年9月13日，凌某交纳租金3万元。2020年11月12日，无为某村振兴投资有限公司与北京某创解除双方签订的《无为县无城环城河旅游综合运营项目运营管理协议书》。另查明，无为文化旅游投资有限公司于2019年1月17日变更为无为某村振兴投资有限公司。2020年5月和2022年3月，无为市政府分别出台疫情期间减免房租政策。

法院判决凌某于判决生效之日起十日内腾让并返还房屋给无为某村振兴投资有限公司；凌某支付自2021年9月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按82.19元/天计算）；驳回无为某村振兴投资有限公司其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案子看似简单，却给企业敲响了警钟：当你把项目整体外包给别人经营，再由外包方转租给第三方时，一旦你与外包方解约，这些"二房东"不一定乖乖腾房！

很多企业老板会想："我跟外包公司解约了，他们下面租给别人的房子自然也要收回，这不是理所当然吗？"但现实没这么简单。法院判决明确指出：虽然你和最终租户没有直接合同关系，但作为房屋产权人，你有权直接要求"二房东"腾房。不过，你得证明你确实是房子的主人，而且主合同确实已经解除了。

这个案例中，无为某村振兴公司胜诉的关键点有三个：

1. 合同链条要清晰：他们与北京某创的协议中明确约定"运营商必须在法律范围内自行进行招商和经营，与招商客户签订的所有协议均报我方备案"。这条约定太重要了！它证明转租行为是经过产权人同意的，不是私自转租。

2. 解约要规范：他们与北京某创是"双方协议解除"协议，而不是单方面解约。如果是单方面解约，还得证明对方违约，流程更复杂。

3. 疫情减免要落实：法院考虑到疫情期间的减免政策，把占有使用费的起算时间从2020年11月推迟到了2021年9月。企业作为产权人，不能因为疫情就不管政府的减免政策，否则可能像本案原告一样，部分诉讼请求被驳回。

给企业的实用建议：

• 签合同时要埋"伏笔"：如果你把项目整体外包，一定要在合同里写明"所有转租协议必须经我方备案"、"我方有权单方面终止转租协议"等条款。最好能约定"主合同解除后，转租关系自动终止"。

• 管理要留痕：所有转租协议都要备案，定期检查外包方是否违规转租。本案中，正是因为无为某村振兴公司有完整的备案资料，才能证明凌某是合法次承租人。

• 解约要谨慎：解除主合同时，要书面通知所有次承租人，并保留证据。可以发个"告知函"："因我司与北京某创已解除协议，请各位商户于X日前与我司重新签订租赁合同，否则将依法收回房屋"。

• 政策要跟上：疫情期间的减免政策不是摆设，企业作为产权人必须落实到最终租户。可以建立租户档案，区分哪些符合减免条件，避免后续纠纷。

最要命的是：很多企业以为"大房东解约，二房东自然要走"，结果租户赖着不走，企业还得花时间打官司。本案从2022年5月6日起诉到5月27日判决，虽然时间不长，但企业已经损失了近20个月的租金。如果前期合同做得好，完全可以在解约时一并解决转租问题，避免二次纠纷。

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