房屋未完全符合交房条件不必然构成根本违约-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初1329号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

杨某与太和县某置业有限公司于2022年11月29日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS202206687）。该合同载明：太和县某置业有限公司以出卖的方式取得坐落于民安大道西侧、颍南路南侧、太任路北侧地块建设用地使用权。该地块不动产权证号为皖（2019）太和县不动产权第0××0号；地块上建设的商品房项目核准名称为中钰和昌府，建设工程规划许可证号为建字第341222****1，建筑工程施工许可证号为××；该合同商品房为12号楼X单元6层603号，预测建筑面积为114.89平方米；单价为每平方米5483.51元，总价款为630000元；买受人支付首付款130000元，余款500000元贷款支付；出卖人应当在2024年6月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付条件包括：已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人全部房价款已支付完毕、商品房经综合查验合格。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。2022年12月9日，杨某与中国工商银行股份有限公司某支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款500000元用于购房。截至目前，案涉房屋仍未取得综合查验合格。

另查明，2025年1月21日，太和县某置业有限公司通过EMS邮政快递通知杨某收房，杨某于2025年1月25日签收快递，但杨某未收房。

法院判决结果：太和县某置业有限公司支付杨某违约金81元；驳回杨某的其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例的核心在于：即使房屋未完全符合合同约定的交付条件，但如果开发商正在积极履行义务且购房目的仍可实现，法院可能认定不构成根本违约，不支持解除合同。

作为企业（特别是房地产开发商），可以从本案中吸取以下防范法律风险的经验：

1. 合同条款要合理明确，避免"陷阱式"约定
本案中，合同将"商品房经综合查验合格"作为交付条件之一，但法院认为该条件不应成为解除合同的理由。企业在拟定合同时，应确保交付条件既符合法律规定，又具有可操作性。不要设置过多难以实现或存在争议的条件，否则可能引发纠纷且在诉讼中未必得到法院支持。建议企业请专业律师审核合同条款，确保内容合法合理。

2. 遇到问题要积极补救，不要消极应对
本案中，虽然房屋未取得综合查验合格，但开发商已"积极申报相关查验手续，并取得了大部分分项查验合格"，这是法院不支持解除合同的关键因素。当企业无法完全按期履行合同时，应主动采取补救措施，如及时通知对方、积极解决问题，并保留相关证据。消极等待只会让小问题变成大纠纷。

3. 妥善保存履约证据，关键时刻能"自证清白"
本案中，开发商通过EMS通知收房并有签收记录，这成为证明已履行通知义务的关键证据。企业应养成保留所有履约证据的习惯：合同、付款凭证、通知记录、会议纪要、工作日志等。特别是当遇到不可抗力（如疫情）导致履约困难时，更要收集政府公告、停工记录等证据，以便日后抗辩。

4. 关注政策变化，及时调整经营策略
本案中，开发商辩称因疫情管控导致工期延误，法院在一定程度上考虑了这一因素。企业应密切关注行业政策和地方规定的变化，如发现可能影响合同履行的情况，应及时与客户沟通，协商变更合同条款，避免单方面违约。

5. 违约金条款要合理设置，避免"形同虚设"
本案中，合同约定的违约金比例极低（万分之0.1），导致即使认定违约，赔偿金额也很少（仅81元）。企业应合理设置违约金，既要能起到约束作用，又不能过分高于实际损失，否则可能被法院调整。同时，作为购房者一方，也应注意审查违约金条款是否合理，避免自身权益受损。

给企业的特别提醒：在房屋买卖等长期合同中，"根本违约"的认定是关键。如果企业只是部分未履行合同义务，但主要合同目的仍可实现，法院通常不会支持解除合同。因此，企业在遇到履约困难时，应优先考虑如何继续履行合同，而非被动等待对方解除合同。

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