情势变更可解除租赁合同但需通过诉讼确认而非单方通知-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初7136号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年4月30日，周某枝作为甲方，将其与丈夫柯某共有的九套商品房以及屋后西边围墙内的停车位，出租给乙方阳新某甲酒店管理有限公司经营7天连锁酒店，并签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租期自2019年5月1日起至2029年5月1日止；每年租金96000元，每季度支付一次。合同第六条明确约定：乙方按经营需要自行投资装修；房屋维修自行解决；乙方自行负责室内外装修改造（包括消防安装验收等）；乙方经营中产生的物业费、卫生管理费等一切费用均由乙方自行承担。

对于2023年及以前的租金，某甲酒店已支付，但对于2024年的租金，某甲酒店尚未支付。同时查明：2023年2月，八一大桥工程项目开工，施工期间对某甲酒店周边路段实行交通管制；2024年10月，雨污分流工程项目开工，对酒店门前路段实行全封闭施工。施工期间，酒店门前沿路存在多处围挡、工程车辆，导致客流量锐减、经营困难。某甲酒店法定代表人黄某多次通过微信与周某枝协商请求减免租金，于2024年10月9日发送《联系函》提出退租、解除合同请求，2024年11月5日表示"做不下去关门停业"。

此外，因外墙漏水、室内浸水，某甲酒店于2019年7月至2023年4月期间支付维修费35280元；因原始消防管道无水，某甲酒店支付消防管道安装费71500元。某甲酒店除承租周某枝的房屋外，还承租了王某、张某的三个商铺和五套商品房，以及罗某的一个商铺和九套商品房。

法院最终判决：确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2025年1月6日解除；某甲酒店支付周某枝欠付的租金72000元（96000元减去减免的3个月租金24000元）；驳回周某枝的其他诉讼请求；驳回某甲酒店要求承担维修费、消防设施安装费和装修费的反诉请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给我们上了生动一课：当企业遇到经营困难时，不能简单地"不付租金就关门走人"，而需要正确理解法律规则，采取合法方式保护自身权益。作为企业法律顾问，我用大白话给大家梳理三个关键风险点及防范建议：

第一，政府施工不等于"不可抗力"，但可能构成"情势变更"。
很多人以为"政府修路导致生意不好"就是天灾人祸，可以随便不付租金。但法院明确指出：政府施工有计划性，不属于"不能预见、不能避免"的不可抗力（比如地震洪水）。不过，如果围挡长期存在导致客流量锐减、经营困难（如本案酒店已关门歇业），则可能构成"情势变更"——即合同基础发生重大变化，继续履行显失公平。但注意：情势变更不能直接单方面通知解除合同！某甲酒店2024年10月发微信说"不干了"是无效的，必须通过诉讼或仲裁方式请求法院解除。法院最终以"某甲酒店提起反诉之日"作为合同解除日，同时基于公平原则只减免了3个月租金。

企业防范建议：
遇到类似政府施工、疫情等外部影响时，第一步应立即书面与房东协商（保留微信、邮件记录）；协商不成时，及时向法院起诉要求变更或解除合同，而不是直接停付租金。切记：单方发个通知就走人，很可能被法院认定为违约，仍要承担租金责任。

第二，合同白纸黑字写的维修责任，法院会坚决执行。
本案中，某甲酒店花了3万多修漏水、7万多装消防管道，想让房东周某枝买单，结果全部被驳回。为什么？因为合同第六条写得明明白白："房屋维修自行解决""乙方自行负责消防设施"。法院认为：这是双方自愿约定，合法有效；且酒店还租了其他人的房子，无法证明维修费只发生在周某枝的房子里。更糟糕的是，某甲酒店主张维修费4.5万，但证据只显示3.5万，金额对不上，这属于"自己坑自己"。

企业防范建议：
签合同时务必看清"维修责任"条款！如果是长期租赁（如本案10年），强烈建议：

1. 明确区分责任：在合同中写清"哪些维修由房东负责"（如房屋主体结构、外墙漏水），"哪些由租户负责"（如室内装修、消防改造）；
2. 保留完整凭证：维修时要求对方开正规发票，注明维修位置（例如"4-802号房外墙防水"）；
3. 避免混同使用：像本案酒店同时租了20多套房，维修费必须分清对应哪套房，否则法院无法支持。

第三，装修投入别指望房东"折价退还"，除非合同有特殊约定。
某甲酒店还要求周某枝把装修费"折价退还"，结果因"没写具体金额"被驳回。法院说得很清楚：合同已约定"乙方按经营需要自行投资装修"，意味着装修是租户自己的商业决策，风险自担。现实中，很多企业老板觉得"我花大钱装修了，退租时总该给点补偿吧"，但法律上除非合同白纸黑字约定"装修补偿条款"，否则基本没戏。

企业防范建议：

1. 短期租赁（5年内）慎重大规模装修：除非合同明确约定"合同期满后装修补偿标准"；
2. 长期租赁可争取"装修抵扣"条款：例如"前3年免租期用装修投入折抵"，或约定"合同提前解除时按剩余租期比例补偿装修费"；
3. 退出时主动协商：如果确实经营不下去，应像本案某甲酒店前期做的那样，提前书面协商（如发《租金减免申请函》），而不是等欠租几个月后再补救。

总结一句话： 外部环境变化时，企业要学会用"协商+诉讼"代替"停付租金"，用"白纸黑字的合同"代替"口头承诺"，用"完整证据链"代替"大概印象"。记住，法律保护"有准备的人"——签合同时多花1小时理清责任，可能避免事后几十万的损失。