抵押预告登记后房屋办初始登记，银行优先受偿权获法院支持 - 西塞山金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0203民初491号
审理法院：湖北省黄石市西塞山区人民法院

二、案件事实及判决结果
2016年11月18日，柯某与洪某因购房需要向中国建某银行股份有限公司阳新支行申请贷款，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金40万元，借期从2016年11月18日至2027年11月18日，采用浮动利率（基准利率下调5%），罚息在贷款利率基础上上浮50%。合同明确：若借款人未按时还款，银行可宣布贷款立即到期；还款方式为每月等额本息；银行为实现债权的费用（包括律师费、诉讼费等）由借款人承担。为担保债务，柯某与洪某用阳新县城东新区路号楼室房屋作抵押，并于2016年11月18日办理了抵押预告登记（登记证号阳新县房预字第Ａ3号），担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用。黄石市某置业有限公司作为保证人提供阶段性担保，担保期至抵押登记办妥并交银行收执为止。2016年12月2日，银行将贷款打入黄石市某置业有限公司账户。柯某与洪某自2016年12月起还款，但2024年1月后停止还款。截至2024年7月10日，两人欠银行本金168765.93元、利息3641.19元、罚息424.67元，合计172831.79元。
另查明，抵押房屋已于2018年3月12日办理初始产权登记（登记证号鄂（2018）阳新县不动产权第0**0号），所有权人为黄石市某置业有限公司。银行为追债支付律师费3456.64元，该费用按合同约定由借款人承担。

法院判决：柯某与洪某需在15日内偿还银行全部欠款本息（含后续利息罚息），支付律师费3456.64元；银行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（即卖房款优先用于还贷）。

三、企业法律风险防范提示
这个案例的核心教训是：抵押预告登记不是“一劳永逸”，企业必须紧盯房屋办证进度，否则可能丧失优先受偿权！ 很多企业（尤其是银行等贷款机构）常以为办了抵押预告登记就高枕无忧，但本案中银行能胜诉的关键，恰恰是发现房屋已办初始登记且登记无瑕疵——法院依据《民法典担保制度解释》直接认定抵押权从预告登记时就生效，银行可优先拿回贷款。

对企业而言，这暴露了两大风险点：

1. 抵押登记“断档”风险：
   预告登记只是“临时保护”，一旦房屋办出大产权证（初始登记），必须立即转为正式抵押登记。本案中，房屋2018年就办了初始登记，但借款人一直没还款。如果银行疏忽没跟踪，等房子被转卖或查封，优先受偿权就可能泡汤（比如登记失效或房屋不一致）。企业实操建议：建立“抵押房屋办证追踪表”，贷款发放后定期查不动产登记系统（每季度一次），发现已办初始登记，马上催借款人办正式抵押；若借款人拖延，直接发函要求配合，否则提前收贷。

2. 合同条款“模糊”风险：
   本案银行胜诉还得益于合同写得清楚：明确约定律师费等实现债权的费用由借款人承担，且抵押范围覆盖所有可能损失。现实中，不少企业合同简单写“违约方赔偿损失”，结果打官司时律师费、差旅费全得自己扛。企业实操建议：

   • 借款/担保合同中必须列明“实现债权的费用包括律师费、保全费等，由违约方承担”，别用“等合理费用”这种模糊表述；
   • 费用标准要量化（如律师费按回款比例2%），避免法院认为过高不支持；
   • 每次催收保留书面记录（短信、函件），证明已尽提醒义务，防止借款人说“不知道要还款”。

最后提醒：房产抵押不是“签完合同就完事”。企业务必把抵押管理纳入日常风控，像管应收账款一样盯紧办证进度。否则，等借款人跑路了，就算打赢官司，也可能因抵押失效拿不回钱——毕竟，法律只保护积极行使权利的人，不保护“躺在权利上睡觉”的人。