委托第三方收房即视为开发商完成交房义务-凤阳商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2019)皖1126民初5181号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年11月5日，凤阳县信某有限公司作为甲方（出卖方）与黄某叶、高某群作为乙方（认购方）签订《中都旅游文化商业街商品房认购书》十四份。该认购书约定：乙方自愿认购中都旅游文化商业街C02区1栋2层1号等14套商铺，认购建筑面积为491.97平方米，总价款为7464708元，扣除5年返租（40%）金额2985883元和其他优惠648792元，实际认购价款为3830033元。2013年12月3日和2013年12月28日，凤阳县信某有限公司作为甲方（卖方）与黄某叶、高某群作为乙方（买方）签订十四份《商品房预售合同》，约定甲方定于2014年12月31日前交付房屋，若逾期则按已付房款日万分之一支付违约金。合同签订前，黄某叶、高某群已付清全部房款3830033元。2014年4月29日，黄某叶与凤阳县信某商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定：

1. 甲方（黄某叶）委托乙方（商业管理公司）按《商品房预售合同》约定验收房屋并办理交接手续；
2. 交接手续完成后，视作开发商已向甲方交房，同时视作甲方已将房屋交付乙方管理；
3. 委托期限6年，自开发商交房次日起算。
   2014年12月16日，商业管理公司办理入伙登记；12月31日，凤阳县信某有限公司将商铺正式移交给商业管理公司。

法院判决结果：
一审和二审法院均驳回黄某叶、高某群要求开发商承担逾期交房违约金的诉讼请求，认定开发商已通过委托管理方式完成交房义务，不构成违约。

三、核心风险提示：委托收房暗藏的“致命漏洞”

这个案子看似是买房人“吃亏”，实则给企业敲响了警钟：当客户委托第三方收房时，企业必须把“视为交付”的规则写得清清楚楚，否则可能白白赔钱！

企业最容易踩的三个坑：

1. “返租优惠”埋雷不设防
   开发商为促销常推出“5年返租”“房价直降40%”等优惠（本案中746万房款实付383万），但若没在合同里写明“优惠的前提是客户接受委托收房”，后期客户可能反咬“房子没交好，要补差价”。本案开发商赢在：认购书明确写清“5年返租金额已从房价扣除”，且委托协议约定“第三方验收即算交房”。

2. 委托条款模糊=自找麻烦
   很多企业签《委托管理协议》时只写“客户委托公司管理”，却漏掉关键句：“第三方办理交接手续，即视为开发商完成交房”。本案开发商赢在协议中白纸黑字约定“商铺交付手续办理完毕后，视作开发商已依约交房”。若没这句，法院很可能判开发商需向客户本人交房。

3. 证据链断裂=输掉官司
   开发商移交房屋给管理公司时，仅口头交接或随手签字，后期客户闹纠纷就拿不出证据。本案开发商赢在：

   • 保留《入伙程序表》证明管理公司现场查验；
   • 明确记录2014年12月31日移交时间；
   • 与认购书、预售合同、委托协议形成完整证据链。

给企业的3条救命建议：

✅ 优惠必须“绑定条款”
卖房时提供返租、折扣等优惠，务必在合同中加粗注明：

“本优惠以客户委托【XX公司】验收并接收房屋为前提，委托方完成交接即视为开发商履行完毕交房义务。”

✅ 委托协议必须写清“视为交付”
和第三方签《委托管理协议》时，直接复制本案核心句：

“甲方委托乙方按《商品房买卖合同》约定验收房屋，乙方办理交接手续后，视作开发商已向甲方交房。”

✅ 交接全程留痕

• 让第三方签收《房屋移交确认书》，注明房号、面积、时间；
• 拍摄交接现场视频，重点拍清房屋现状和钥匙移交过程；
• 所有文件扫描存档，保存至少10年。

特别提醒：很多企业以为“客户拿了返租优惠，房子肯定好交”，但本案中客户正是因商铺未形成市场（没租出去），想回头找开发商赔钱。记住：客户和第三方的纠纷，不该让开发商背锅！ 只要委托条款写清楚，客户就该找管理公司索赔，与开发商无关。

四、专业护航，让风险止步于签约前

买房卖房中的“小漏洞”，往往酿成百万级损失。征和律师事务所专注企业法律风险防控，特别针对房地产、商贸等行业提供高性价比法律顾问服务：

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注：本案根据(2020)皖11民终1227号二审判决提炼，人名及企业名已做匿名化处理。