物业公司未尽公共排水管道维护义务将承担赔偿责任-阳新物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初3266号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
周某于2019年11月装修、入住阳新县城东新区太阳城四期书香逸居栋单元**室。2019年11月5日，周某与江西某运营服务集团有限公司阳新分公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，并按时足额缴纳了物业管理费（已缴纳2019年11月1日至2024年5月31日的物业费9858元并由被告出具收据）。协议约定：周某有义务正确处理物业的给排水等方面的相邻关系；江西某运营服务集团有限公司阳新分公司有义务对房屋的共有部位、共同设施设备进行维护、修缮、服务和管理，其中包括物业管理区域内属于全体业主共同使用的排水管道等设施设备；物业服务费主要用于物业共同部位、共用设施设备的日常运行、一般维护费用；物业公司需确保设备运行"定期保养、运行正常、无事故隐患"，共用设施"及时修缮、保持完好"。

2024年2月7日，周某一家人前往河北省保定市过年，家中无人居住，仅请保姆定期查看房屋安全。2024年2月19日下午，保姆查看时发现厨房下水管道堵塞，反水导致房屋内全部被浸泡，房屋内的木地板、房门、墙布及各处木制柜均受到浸泡。事故发生后，周某通知了物业公司，但房屋所有房间均已浸水，相关家具、墙面、电器、地板等财产受到水淹损害。

周某自行委托湖北某评估有限公司对房屋损失进行了评估，评估报告显示损失为72924元。庭审中，物业公司未对评估报告提出异议也未提供反驳证据。

判决结果：
法院判决江西某运营服务集团有限公司阳新分公司赔偿周某各项损失67516.3元、评估费3600元，合计71116.3元；驳回周某的其他诉讼请求。案件受理费由周某负担136元，江西某运营服务集团有限公司阳新分公司负担1578元。

三、案例核心观点及企业风险防范建议

一句话读懂本案： 物业公司不能以"已按合同定期疏通"为由推卸对公共排水管道的维护责任，一旦因维护不到位导致业主财产损失，就要真金白银地赔偿！

这个案例看似是业主和物业的小纠纷，实则给所有物业公司敲响了警钟。很多物业公司可能觉得："我每季度都疏通管道了，还签了合同，凭什么还要赔钱？"但法院判决明确告诉我们：签了合同、收了钱，就必须实实在在地履行维护义务，不能流于形式。

为什么物业公司败诉了？

1. "定期疏通"不等于"尽到义务"：物业公司辩称他们按季度疏通管道，有照片为证。但法院认为，疏通频率符合合同约定不等于实际维护到位。管道还是堵了，说明维护工作没做到位，不能因为"按合同做了"就免责。

2. 不能把责任全推给业主：物业公司认为是楼上业主乱丢毛巾导致堵塞，应该由业主赔偿。但法院指出，作为专业物业公司，应该能预见并防止这种情况。公共管道堵塞是物业日常管理应该解决的问题，不能因为"个别业主不当使用"就完全免责。

3. 举证责任在物业公司：法律实行"过错推定"原则——一旦发生事故，先推定物业公司有过错，除非物业公司能证明自己完全尽责了。本案中物业公司拿不出充分证据证明他们已尽到全部维护义务，所以要承担赔偿责任。

给物业公司的实用风险防范建议：

1. 维护记录要"实"不要"虚"

   • 不要只拍几张疏通管道的照片就完事，要详细记录：什么时间、谁做的、做了什么、发现问题怎么处理的
   • 建议建立电子台账，每次维护后让参与人员签字确认
   • 特别是对易堵的厨房下水管道，建议每月检查一次并记录，不要等到季度末才统一处理

2. 业主宣传要"到位"

   • 在小区公告栏、业主群定期发布"正确使用排水管道"提示（如"请勿向下水道丢弃毛巾、湿巾等"）
   • 新业主入住时，签订物业服务协议的同时，单独签署一份《公共设施使用注意事项》
   • 发现个别业主有不当使用行为时，及时书面提醒并留存证据

3. 损失发生后要"快"不要"拖"

   • 一旦接到业主反映管道问题，24小时内必须到场查看
   • 对于可能造成重大损失的问题（如下水道反水），要立即采取应急措施，不要等"按计划"再处理
   • 主动协助业主评估损失，不要等业主自己委托评估后才被动应对

4. 合同条款要"细"不要"粗"

   • 在物业服务合同中明确约定：对排水管道的维护标准（如"每月检查一次主排水管"）、发现问题的处理时限（如"发现堵塞2小时内疏通"）
   • 不要只写"定期维护"这种模糊表述，要具体到"每季度一次"或"每月一次"
   • 可以约定"因业主不当使用导致的堵塞，业主应承担主要责任"，但必须配套相应的证据收集机制

5. 给自己加道"保险"

   • 考虑购买物业责任险，一旦发生类似事故，保险公司可以承担部分赔偿
   • 对老旧小区的排水系统，建议定期做专业检测，及时发现隐患并维修

最后提醒： 物业费不是"保护费"，收了钱就要真正做好服务。公共设施就像小区的"血管"，物业公司就是"保健医生"。只有平时真正尽到"体检""治疗"的责任，发生问题时才能避免"医疗事故"般的赔偿。别等到业主家里"水漫金山"才想起来管道该修了，那时不仅赔钱，还丢了口碑，得不偿失！