购房人查封前付清房款并实际入住可阻止房屋被执行-阳新申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)鄂0222民初5440号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实
2015年12月，湖北某下建设工程有限公司阳新分公司（以下简称某下公司）因工程款纠纷起诉湖北某置置业有限公司（以下简称某置公司）及吴某、曹某等人，法院判决某置公司支付工程款1048万余元，吴某、曹某承担连带责任。执行阶段，法院于2019年10月3日查封某置公司名下包括903号房在内的26套房屋，并公告要求占用人10月25日前迁出。2020年1月，案外人邹某对903号房执行提出异议，被法院驳回。2023年9月，马某通过司法拍卖以26万余元竞得903号房，法院裁定房屋归马某所有，但马某未办理过户手续。
2024年7月，徐某提出异议称：2015年10月19日，某置公司已与他签订《商品房买卖合同》，将903号房以43.2万余元出售给他；2018年5月，阳新某投投资管理有限公司（以下简称某投公司）出具收据确认收到全部购房款（通过债权抵偿方式支付）；2018年他装修房屋，2019年8月办理燃气开户，2021年、2023年某置公司还收取了自来水、用电开户费；他已实际居住至今，名下无其他房产。某投公司和某置公司均出具证明，证实房屋系某置公司抵债给某投公司后，由某投公司转让给徐某，且邹某未实际付款。法院查明上述事实后，于2024年7月16日裁定中止对903号房的执行。某下公司不服，起诉要求撤销该裁定。
判决结果：法院驳回某下公司的诉讼请求，维持中止执行903号房的裁定。

三、核心观点与企业风险防范指南
核心观点：购房者在法院查封房屋前，若已签订合法合同、付清房款、实际入住且名下无其他住房，即使未办理过户登记，也能阻止法院强制执行该房屋。法律优先保护真实居住者的权益，而非单纯依赖产权登记。

对企业敲响的警钟及防范建议：
这个案子看似是个人买房纠纷，实则暴露了企业（尤其是开发商和债权人）常见的操作漏洞。很多企业以为“房子登记在谁名下，谁就能控制”，但法院判决明确：真实交易和实际居住比一纸登记更重要！以下风险点企业务必警惕，并落实到日常管理中：

1. 开发商用房子抵债？小心“一房多转”引火烧身！
   本案中，某置公司把房子抵给某投公司还债，某投公司又转卖给徐某，但未及时过户。结果房子被查封后，徐某凭购房合同、付款凭证和入住记录成功“保房”，导致某置公司既欠债又丢房。
   企业怎么做：

   • 抵债或转让房屋时，必须当天完成网签备案+督促买家过户，绝不能拖！
   • 若买家暂无法过户（如限购），要签补充协议约定过户时限，并保留所有付款凭证（如用债权抵房款，需书面写明“此款专用于购房”）。
   • 避免“挂名代持”：本案中房屋先网签给邹某（未实际付款），又转给徐某，极易引发权属纠纷。谁买房就写谁的名字，别搞“代签”！

2. 债权人申请查封房屋？先摸清“房子里有没有人住”！
   某下公司以为查封后拍卖就能拿回钱，却忽略了903号房早已被徐某装修入住。结果房子拍出去了，徐某一纸异议就让拍卖白忙活，某下公司连诉讼费都白赔。
   企业怎么做：

   • 申请查封前，必须做三件事：
     ✅ 查不动产登记中心：确认房屋是否已网签或备案；
     ✅ 实地走访物业、邻居：问清房屋是否有人装修、交水电费；
     ✅ 要求法院现场张贴查封公告：若有人主张权利，当场核实身份。
   • 别迷信“司法拍卖万能”：拍房后必须10日内过户！本案马某拍得房子却拖延过户，给了徐某异议机会。

3. 所有企业通用保命技巧：证据链要像“时间轴”一样完整！
   徐某能赢的关键，是他从签合同、付款、装修到交燃气费的每一步都有凭证（连2023年的用电开户费收据都留着）。而某下公司作为债权人，却拿不出证据证明徐某“没买房”。
   企业怎么做：

   • 交易全程留痕：合同用公司抬头纸打印，付款走公账（或写清“代某公司还款抵房款”），入住后保留物业费、水电费单据。
   • 关键节点拍照+录视频：比如交房时拍房屋状态、买家装修过程，存到企业云盘。
   • 定期自查风险：每季度抽查名下房产状态，发现“空置房却有人交水电费”，立刻核实是否被私下转让！

一句话总结：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。企业无论是卖房、抵债还是讨债，记住 “早登记、早入住、留证据” 六字诀——登记不过户？入住不保留凭证？风险就在下一秒！规范操作多花1小时，胜过事后打10年官司。