房屋中介公司未尽审慎审查义务需对购房者损失承担部分赔偿责任-凤台中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：中介合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初2591号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年，刘某欲购买房屋，凤台某旭房产经纪有限公司为其提供中介服务，提供了一套位于凤台县凤凰湖新区××号××栋××室房屋房源信息，并向刘某转提供由高某永提供的其系该房屋房主的有关证明材料。该证明材料包括加盖"凤台县岳张集镇人民政府"印章落款日期为2020年5月15日收据原件一张（收款事由载明收到购买房款66000元，房屋在凤凰湖新区××号××栋××室）和加盖"凤台县岳张集镇双楼社区村民委员会"印章的证明原件一份（载明高某永系其村民居民，属于双楼村沉陷区，在凤凰湖新区分得一处安置房为4号地一栋901室，房屋面积126平方，情况属实）。2021年5月11日，刘某经凤台某旭房产经纪有限公司介绍与高某永签订了一份房屋买卖合同。合同主要约定，高某永自愿将其位于凤台县凤凰湖新区××号××栋××室房屋（面积126平方米）出售给刘某，房款26万元。签订合同当天全额支付房款26万元（含定金2万元）。高某永承诺该房产合法，权属清晰，无任何抵押、且与村里所有未结清的费由有其本人承担，与购买方无关。合同签字生效，如任何一方违约将承担此房款50%的违约金给守约方并承担因此产生的一切费用。合同还约定了其他事项。高某永在合同出卖方位置签名，刘某在合同购买方位置签名。凤台某旭房产经纪有限公司在合同下部合同条款内容上加盖其公司印章。当日，刘某（或其丈夫李某平）向凤台某旭房产经纪有限公司交付中介费2900元，并向该公司工作人员转付定金20000元。2021年5月12日，刘某丈夫李某平通过银行账户向该公司员工孙某元转款24万元。孙某元收到该款后即通过手机银行将该24万元购房款转付给高某永账户。高某永也于当日向孙某元出具收据证实收到该款。2021年7月29日，李某平向高某永转款3200元，转款用途为支付案涉房屋水电气开户费用。后刘某向凤台某旭房产经纪有限公司和高某永主张案涉房屋交付等事项未果，遂于2022年10月9日向法院提起以凤台某旭房产经纪有限公司、高某永、孙某元为被告的房屋买卖合同纠纷诉讼。因刘某未按通知要求预交案件受理费，法院裁定该案按撤回起诉处理。后刘某向当地公安机关报案处理。2023年2月8日，公安机关委托鉴定机构对前述收据和证明中的"凤台县岳张集镇人民政府"和"凤台县岳张集镇双楼社区村民委员会"印章真实性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文与送检印章印文不是同一印章盖印形成。经检索法院关联案件，法院于2023年2月27日以（2023）皖0421刑初41号刑事判决书认定高某永以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人（刘某）钱款263200元，数额特别巨大，构成诈骗罪，与其之前犯诈骗罪数罪并罚，判处相应有期徒刑和罚金，并对高某永违法所得263200元，依法予以追缴返还被害人（刘某）。该刑事判决生效后，有关执行内容被一并移送法院执行机构执行。2023年8月28日，因被执行高某永名下暂无可供执行财产，法院裁定终结相关执行案件的本次执行程序。刘某现提起本案诉讼。

法院判决：刘某与凤台某旭房产经纪有限公司的中介合同于2024年5月10日解除；凤台某旭房产经纪有限公司需在6万元范围内对刘某的损失承担补充赔偿责任；驳回刘某的其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险提示

这个案子告诉我们一个简单道理：中介公司不能当"二传手"！很多企业以为，只要把客户和卖家拉到一起签了合同，自己的任务就完成了。但法院明确指出：专业的中介公司有责任对房源和卖家身份进行"必要且审慎"的核实，不能只做表面功夫。

在本案中，凤台某旭房产经纪有限公司犯了三个常见错误：

1. 轻信假证明：看到盖着"镇政府"和"村委会"印章的文件就直接相信，没有通过官方渠道核实真伪（后来证明这些章全是假的）；
2. 代收购房款：让客户把24万元购房款转给自己的员工，虽然当天转给了卖家，但一旦卖家是骗子，钱就很难追回；
3. 缺乏风险意识：对没有房产证的安置房交易风险认识不足，没有提醒客户注意潜在问题。

结果呢？诈骗犯高某永被判刑，但钱早就花光了，法院执行不到一分钱。最终，中介公司因为没尽到审慎义务，被判赔6万元。虽然比刘某要求的32万元少很多，但对企业来说仍是实打实的损失。

给企业的3条实用建议：

1. 核实信息要"动真格"
   别只看材料表面！对于房产证、政府文件等关键材料，一定要通过官网、电话或现场查询核实真伪。比如本案中，中介公司完全可以打电话到岳张集镇政府确认收据真实性。建议企业建立"双重核实"机制：普通业务员初审+主管复核，重要交易必须留痕。

2. 资金流转要"走正道"
   绝对不要代收大额交易款！本案中24万元通过中介员工转手，风险极高。正确做法是：让买卖双方直接转账，或使用银行监管账户。如果必须经手资金，务必签订书面协议明确责任，并及时转交，保留完整转账记录。

3. 合同条款要"划清线"
   本案中介公司吃亏在没签正式中介合同。企业一定要与客户签订书面服务协议，明确写清："我方仅提供信息中介服务，不保证交易安全""客户应自行核实房源真实性"等条款。但注意：即使写了免责条款，如果存在故意隐瞒或重大过失（如明知文件造假还促成交易），企业仍要担责。

特别提醒：很多企业以为"我只是中间人，出了事不关我事"，这是大错特错！法院判决明确：中介公司作为专业机构，必须比普通消费者更专业、更谨慎。当骗子利用企业平台行骗时，企业可能要为自己的"不专业"买单。

小贴士：日常业务中，遇到以下情况要警惕——
✅ 卖家急着低价抛售无证房产
✅ 要求现金交易或绕过正规渠道付款
✅ 证明文件模糊不清或印章异常
发现这些"危险信号"，立即暂停交易并建议客户报警！

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