房屋租赁合同解除时协议措辞不当会导致保证金损失-当涂房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖0521民初1339号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年11月15日，刘某与当涂某投有限公司签订一份房屋租赁合同。该租赁合同约定：当涂某投有限公司将位于当涂县振兴中路67号原水利局办公楼作为租赁商业用房出租给刘某，租赁商铺的经营范围必须符合相关法律法规，租赁期间10年即2019年3月6日至2029年3月5日，租金为5845890.4元，2018年11月6日至2019年3月5日为装修免租期。该租赁合同涉及履约保证金的约定：1.为确保刘某全面履行本合同及保证其提供商铺和服务的质量，刘某应向当涂某投有限公司支付履约保证金135000元；2.租赁商铺的经营人只限于刘某，刘某转租或以联营、承包等方式变相转租的，须征得当涂某投有限公司书面认可方可实施，否则，当涂某投有限公司有权无条件解除合同、收回全部商业用房，并从刘某交付的履约保证金中扣除50000元以冲抵违约金；3.刘某不按合同履行应尽的责任，从而发生的一切费用，当涂某投有限公司有权将上述费用从履约保证金中扣除；4.在租赁期内，履约保证金可以作为租赁期满确保商业用房能够恢复完成至当涂某投有限公司独立经营的保证金、冲抵违约金及房屋占用费；5.本合同终止后，刘某将腾空的商业用房交还当涂某投有限公司，当涂某投有限公司在扣除上述条款的相应费用后（如有），且刘某已结清水、电、电话、物业管理费等经营费用后，将剩余的履约保证金退还刘某；6.刘某擅自将商业用房作本合同约定范围外用途的，当涂某投有限公司有权要求限期改正、解除合同、不退还保证金、赔偿损失；7.若刘某需中止本合同，则须提前3个月书面通知当涂某投有限公司并取得当涂某投有限公司书面同意，履约保证金不予退还。2019年8月13日，当涂某投有限公司出具一份说明。该说明载明：出租的房屋于2018年3月移交承租人刘某使用，拟开办当涂县冠军文化培训学校。2018年10月15日，刘某通过手机银行转账方式将履约保证金135000元和按期应交的租金269750元合计404750元交付当涂某投有限公司。

2021年12月30日，刘某与当涂某投有限公司签订一份中止合同协议。该协议确认：双方于2018年11月15日签订房屋租赁合同，现因刘某个人原因无法继续履行，经刘某申请，该合同于2021年12月31日予以中止，不再履行；刘某将2021年9月5日至2021年12月31日期间的租金175266元交付至当涂某投有限公司指定账户，并于2021年12月31日前腾空房屋保持完好交付当涂某投有限公司；关于租赁合同中的履约保证金，当涂某投有限公司依法依规研究后进行处理。另外，刘某于2019年9月27日登记设立当涂县冠军文化培训学校，业务范围为非学历文化类。

法院判决结果：确认刘某与当涂某投有限公司签订的房屋租赁合同于2021年12月31日解除；当涂某投有限公司在判决生效之日起十五日内返还刘某履约保证金121500元（原本135000元，只返还了90%）。

三、案例核心观点与风险提示

这个案例看似简单，实则揭示了一个企业经营中常见的"隐形陷阱"：合同解除协议中的措辞不当，可能让您白花花的保证金打水漂！

刘某明明是受"双减政策"影响无法继续经营教育培训，却在解除合同时签了"因刘某个人原因无法继续履行"的协议。这一句话，成了他无法全额拿回保证金的关键原因！合同中白纸黑字写着"若刘某需中止合同，履约保证金不予退还"，法院也只能根据双方签字确认的协议来判决。

更值得注意的是，合同中对保证金的约定本身就很混乱：一会儿说是"预交的违约金"，一会儿又说"不退"像定金。这种表述不一致给双方都带来了麻烦，法院不得不"各打五十大板"，只判退90%。

对企业来说，这个案例至少给我们三点重要警示：

1. "个人原因"四个字值1万多元：刘某原本可以主张"双减政策"属于不可抗力，要求全额退还保证金。但因为在解除协议中自己承认是"个人原因"，直接堵死了这条维权路。企业在协商解除合同时，一定要明确写明真实原因。如果是政策变化、疫情等外部因素，必须在协议中清晰表述，避免使用"我方原因"等模糊表述。

2. 合同条款要"说话算话"：本案中保证金条款前后矛盾，既像违约金又像定金。这种表述不清的条款一旦发生纠纷，法院会按对您不利的方式解释。建议企业在制定合同时，找专业律师把关，确保关键条款表述清晰、逻辑一致，避免"左右手互搏"的情况。

3. 政策变化≠合同目的无法实现：刘某认为"双减政策"让他无法经营，但法院指出：合同并未限定房屋只能用于学科类培训，而且"双减政策"主要针对学科类，非学科类不受限。企业主张政策变化导致合同无法履行时，必须证明该政策与您合同目的的直接关联性，不能笼统地说"受政策影响"。

防范建议：

• 签订解除协议前，务必逐字阅读每一条款，特别是关于"原因"、"责任"、"费用"的表述
• 遇到政策变化等特殊情况，及时与对方书面沟通，保留证据（如政策文件、停业通知等）
• 大额保证金交易中，建议设置"缓冲条款"，如"因不可抗力或政策重大调整导致合同无法履行的，保证金应全额退还"
• 重要合同解除前，最好咨询专业律师，花小钱省大钱

很多企业老板觉得"都是熟人，协议随便签签就行"，但往往就是这些"随便签"的协议，让企业吃了大亏。本案中13500元看似不多，但如果是百万级的保证金呢？

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