高额违约金条款被法院调低，企业如何合理设定违约责任？-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初6624号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年6月26日，禹州某房房地产有限责任公司与燕某闯、周某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定禹州某房公司将位于禹州市某路某幢某单元某层某号商品房，面积141.96平方米，以单价6396.85元，总价908097元的价格出售给燕某闯、周某。燕某闯、周某采用首付加按揭的方式支付购房款，其中首付款188097元，按揭贷款720000元。禹州某房公司作为保证人为其向禹州市某联社提供借款担保。

双方签订的《补充协议》第五条第4款约定：如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失。

因燕某闯、周某未按时向银行还款，银行自2022年10月28日开始要求禹州某房公司承担保证责任，截至2023年3月9日，共扣除禹州某房公司在银行的保证金账户47444.99元用于代被告偿还按揭贷款。禹州某房公司代偿后多次向燕某闯、周某追讨未果，遂向法院提起诉讼，要求偿还代偿款47444.99元及按购房款总额5%计算的违约金45404.85元。

法院判决：燕某闯、周某需偿还禹州某房公司垫付款47444.99元及违约金（违约金以每笔代偿款为基数，按同期一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），驳回原告其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例给企业敲响了警钟：看似"天衣无缝"的违约金条款，可能在关键时刻"失效"！

为什么5%的违约金被法院大幅调低？

很多企业主认为，既然合同白纸黑字约定了违约金比例，法院就应该照单全收。但本案中，法院明确指出：违约金的主要作用是"弥补损失"，而不是"惩罚对方"或"赚一笔"。原告要求按总房款5%（45404.85元）支付违约金，但实际损失只是代偿款的利息损失，法院认为这个约定"过分高于实际损失"，有违公平原则，因此大幅调低至按LPR计算的利息。

企业常犯的三个错误：

1. "狮子大开口"式违约金：很多企业为"震慑"对方，在合同中约定高额违约金，如本案的5%。但法院会根据实际损失调整，约定再高也可能"竹篮打水"。

2. 忽视证据保留：如果本案中原告无法证明代偿金额和时间，可能连本金都难以追回。企业一定要保留好每一笔代偿的银行凭证。

3. 保证责任"无底洞"：作为保证人为客户担保，看似促成交易，实则背上"隐形债务"。一旦客户违约，企业就要"兜底"。

给企业的三条实用建议：

1. 违约金设定要"有理有据"
   计算违约金时，应先预估可能的实际损失（如资金占用利息、追偿费用等），在此基础上合理上浮，但不要过分高于实际损失。建议在合同中明确说明违约金计算依据，例如"违约金按未付款项的XX%计算，该比例系双方根据可能产生的资金成本、追偿费用等实际损失协商确定"。

2. 设立"风险防火墙"

   • 要求购房者在签订合同时，额外提供"反担保"（如第三方保证、财产抵押等）
   • 在合同中约定"购房者需每月向开发商指定账户存入一定金额作为'还款保证金'"
   • 与银行协商设置"预警机制"，一旦购房者逾期，立即通知开发商介入

3. 代偿后及时行动
   一旦代偿发生，企业应当：

   • 立即书面通知债务人，要求其在限期内偿还
   • 保留所有代偿凭证（银行扣款记录、情况说明等）
   • 在诉讼时效内（一般为3年）及时起诉，避免"过期作废"

特别提醒：本案中虽然原告胜诉要回了代偿款，但4.5万元的违约金诉求几乎"全军覆没"。如果当初违约金条款设计得更合理，企业本可获得更高赔偿。

作为企业，我们不仅要会签合同，更要签"能执行"的合同。一个看似"强硬"但可能被法院调整的条款，远不如一个"合理且能全额执行"的条款有价值。

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