房屋性质变更不影响实际使用则合同有效-应城买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂09民终224号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年12月8日，付某与应城市某地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定付某以每平米7743元的单价，共计975000元购买该公司的幸运小区商铺101、102、201、202共125.92平方米。付某先支付了700000元，下欠275000元未付。2016年12月，该公司将4间商铺交付给付某，付某收房后进行了装修。2019年12月2日办理产权登记时，付某发现202商铺的门号变成了302，且房屋性质由商铺变成了住宅。付某多次找该公司协商未果，于是向法院起诉，要求撤销合同并返还已付的700000元。
法院查明，202商铺变成302且性质由商铺变为住宅的主要原因是：付某曾要求该公司在202商铺后面开设一个门，并共用公共楼梯间。工程竣工后，测绘公司根据实地勘察制作了实测图纸，提交给产权登记部门，导致门号和性质变更。
法院最终判决：一审驳回付某的诉讼请求，二审维持原判。付某要求撤销合同并返还700000元的主张未获支持，案件受理费由付某自行承担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案子的核心观点很清晰：如果房屋性质变更不是开发商故意隐瞒或欺诈造成的，而是因购房者自身要求（比如改动房屋结构）导致的，且变更后不影响房屋的实际使用价值，那么开发商不构成根本违约，购房者不能以此为由要求撤销合同。
简单说：房子还是能正常做生意用，只是登记上的“名字”变了，这种情况下合同依然有效，法院不会支持退房退款。

对企业（尤其是房地产开发商）的警示与防范建议：

1. 签合同前务必“说清楚、写明白”
   很多纠纷源于合同描述模糊。本案中，合同明确写了202是“商铺”，但后来因付某要求加后门，导致登记变更为“住宅”。开发商在签合同时，一定要用通俗语言注明房屋性质（如“商业用途”或“住宅用途”），并附加一句：“房屋最终登记性质以政府测绘为准，若因购房者要求改动结构导致性质变更，责任由购房者承担。” 这样既保护自己，也提醒客户别乱提要求。

2. 客户提“特殊要求”时，必须留证据
   付某要求加后门是本案关键，但开发商没留书面记录，差点被说成“隐瞒欺诈”。以后遇到客户提类似要求（比如改门、拆墙、加楼梯），一定要：

   • 让客户签书面确认单，写明“此改动可能导致房屋性质变更，客户自愿承担后果”；
   • 拍照或录像留存施工过程；
   • 及时同步给测绘和登记部门。
     这样万一出问题，你有证据证明是客户自己“折腾”出来的，法院才会像本案一样支持你。

3. 交付房屋时别“偷懒”，主动检查登记信息
   本案中房子2016年就交了，但到2019年办证才发现问题。开发商应在交房前：

   • 提前跑一趟不动产登记中心，确认每套房子的门牌号和性质和合同一致；
   • 如果发现规划有调整（比如政府要求改住宅），立刻书面通知客户，协商补救方案（比如降价补偿），别等到客户装修完才说。
     记住：早沟通能省下百万诉讼费——本案付某光诉讼费就亏了1万多元！

4. 别迷信“价格差”能当退房理由
   付某上诉时强调“商铺7743元/㎡，住宅才3000元/㎡，差价太大”。但法院直接驳回：只要房子能正常使用（比如商铺变住宅后照样开店），价格差异就不算“根本违约”。企业要明白：合同的核心是“能用”，不是“多值钱”。如果客户事后嫌不划算，你只需证明房屋功能没受损（比如提供装修后仍正常营业的证据），就能守住合同。

最后划重点： 房地产开发中，80%的纠纷都源于“口头承诺”和“细节马虎”。企业只要做到三点——合同写细、客户要求留痕、交房前核登记，就能避免90%的类似风险。别等客户闹上法院才后悔，小动作留大证据，才是真省心！