抵押未登记银行无权优先受偿-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0981民初2144号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年5月16日，被告刘某甲向原告应城某兴村镇银行有限责任公司借款300000元用作经营周转，并签订一份合同编号为应城某兴村镇银行2017年个借（经）字第2017-140号的《"融兴贷"贷款借款合同》。约定借款期限为自2017年5月16日起至2020年5月15日止，借款年利率为9.88%。贷款逾期利率为本合同借款利率的150%，即年利率14.82%。合同第十四条约定：被告刘某乙、程某甲、吴某、程某乙提供连带责任保证。

同日，被告刘某乙、程某甲与原告签订一份合同编号为应城某兴村镇银行2017年（个保）字第2017-0177号的《个人贷款保证合同》，约定该合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务。被告吴某、程某乙与原告签订一份合同编号为应城某兴村镇银行2017年（个保）字第2017-0178号的《个人贷款保证合同》，约定该合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务。被告刘某甲与原告签订一份合同编号为应城某兴村镇银行2017年（个抵）字第2017-0076号的《个人贷款抵押合同》，约定将位于孝南经济开发区董湖村，春云村民邦，槐荫东岸二期第8幢22层2201号的房屋提供抵押，但未办理抵押登记。上述借款合同、保证合同和抵押合同签订后，原告应城某兴村镇银行有限责任公司将借款本金300000元发放给被告刘某甲，被告刘某甲也在借款凭证上签章确认收到借款。

2020年5月15日，该笔贷款到期时被刘某甲仅支付利息至2020年4月15日，并未偿还借款本金300000元。经原告催要，被告刘某甲于2020年12月31日偿还借款本金30022.65元，于2021年3月11日偿还借款本金1元，于2021年3月22日偿还借款本金21133.84元，于2021年4月20日偿还借款本金49033.19元，于2021年9月30日偿还借款本金20000元，下欠借款本金179809.32元。从2020年4月15日起至2020年5月15日止的利息2030.14元未偿还，2020年5月15日借款到期后的逾期利息未支付。

法院最终判决：1. 刘某甲偿还银行本金179809.32元及利息（含借款期内利息2030.14元，逾期利息按年利率14.82%计算）；2. 刘某乙、程某甲、吴某、程某乙对债务承担连带清偿责任；3. 驳回银行要求就抵押房产优先受偿的诉讼请求（因未办理抵押登记）；4. 案件受理费由被告承担。

三、核心观点与企业风险防范指南
这个案子说透了一个关键问题：签了抵押合同不等于钱能安全收回，必须去办登记！ 银行明明和刘某甲签了房屋抵押合同，约定用一套房子作担保，却因没去房产局办理登记手续，结果法院说"抵押权没成立"，银行不能优先拿房抵债。这就像你借朋友钱时写了借条，却没让对方按手印——法律上可能不算数！

对企业老板来说，这种"程序漏洞"极易引发血本无归的风险。我们梳理出3个实操建议，帮你避开同类陷阱：

1. 抵押登记不是"可选项"，是"必选项"
本案中银行最大的失误就是：签完抵押合同后，以为万事大吉，却忘了最关键的一步——去不动产登记中心办理登记。根据法律规定，房产抵押必须登记才生效（就像买房要过户一样）。企业若接受房产、土地等抵押，务必在签约后5个工作日内去当地不动产登记窗口办理手续。切记：合同签100份，不如登记1次管用！

2. 别把鸡蛋放在一个篮子里——多重担保更安全
幸好本案中银行还找了4个保证人（刘某乙等4人），否则仅靠"无效抵押"可能血本无归。给企业提个醒：

• 大额借款（如50万元以上）必须设置"双保险"：既要抵押物（如房产），也要找有实力的保证人（比如公司股东或关联企业）；
• 检查保证人资质：避免找"空壳公司"或无资产的个人，本案中4个保证人都是真实自然人，银行才能顺利追偿。

3. 贷后管理要像"盯孩子写作业"一样勤快
刘某甲从2020年5月逾期到2021年9月才还清部分欠款，银行如果能更早干预，损失可能更小。建议企业：

• 设置还款提醒：在合同里写明"提前15天书面提醒"，用短信/邮件留痕；
• 发现逾期立即行动：小额分次还款（如本案中还1元、2万元）往往是资金链断裂信号，需马上评估风险；
• 证据随时保存：借款凭证、催收记录、还款流水必须专人保管，像本案银行证据齐全才赢了保证人部分。

老板们要牢记：法律不保护"我以为"，只保护"我做到"。签合同时多跑一趟登记中心，比事后打官司省心百倍。尤其涉及房产抵押，宁可少赚利息，也要先把登记证拿到手——毕竟，纸上的权利不如手里的红章实在！