借名买房风险大！实际出资人虽可排除执行但企业需警惕财产混同风险 - 林州案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫0581民初7791号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
林州某公司与张某、王某金融借款合同纠纷一案，林州市人民法院于2024年3月20日作出判决：张某需偿还林州某公司借款本金50000元及利息，王某对上述债务承担连带责任。因张某、王某未履行判决，林州某公司申请强制执行，2024年5月13日法院查封了王某名下位于林州市开元办红旗渠大道西段16号水木清华北区公寓楼2609号房产，2024年6月5日裁定拍卖该房产。

李某对该查封拍卖行为提出异议，称该房产实际是她借王某名义购买的。2018年7月2日，李某微信支付5000元订金，林州市来宝置业有限公司向李某出具了载明"单位李某 人民币伍仟元整 事由订金公寓楼2609号"的收据。2018年8月22日，王某与开发商签订《商品房买卖合同》，但首付57304元实际由李某支付。2018年11月29日，李某向置业顾问转账9100元，2021年6月25日开发商出具收据载明"交款单位王某 人民币肆万叁仟贰佰零肆元正 收款事由公寓楼2609号补缴首付分期款"，经办处显示为李某代王某。

2019年8月至2022年9月，李某基本每月向张某转账1400-1500元用于还贷；2023年3月至6月、2023年10月至2024年6月，李某基本每月向王某工商银行账户转账1000元左右。2021年6月28日，案涉房产物业服务协议上有王某、李某签名（李某称两个签名均为她所签），装修施工责任承诺书签字处为李某。李某一直在该房屋居住至今。

张某（与李某系同学）到法院说明情况时称，李某因自己无法贷款，先让张某帮忙，后让王某以王某名义帮李某贷款买房，李某每月转账给张某，张某再转给王某还款。王某在视频中也称因李某名下有贷款无法按揭买房，王某仅是以自己名义帮忙购买，所有款项均系李某支出，房产与王某无关。该房产已进行预购商品房预告登记，权利人为王某。

判决结果：
法院认为，虽然房产预告登记在王某名下，但从张某、王某的陈述、开发商收款收据（显示李某支付订金）、李某代王某补缴首付、李某规律性支付房贷、物业服务协议签名及李某实际居住等证据，可以认定该房产系李某借王某名义购买，购房款由李某实际支出。法院判决不得执行该房产，即支持了李某的执行异议请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案子告诉我们：房产虽然登记在王某名下，但因为李某能证明自己才是真正的"金主"和实际使用人，法院最终保护了李某的权益，停止了对这套房子的拍卖。对企业来说，这个案例揭示了几个非常重要的法律风险点：

1. 财产混同是企业最大的隐形炸弹
很多企业老板或高管喜欢把个人财产和公司财产混在一起，比如用个人账户收公司款项、用公司钱买个人房产等。本案中，如果王某是某公司股东或高管，而该房产实际上是用公司资金购买但登记在个人名下，一旦公司陷入债务纠纷，债权人就可能像本案中的林州某公司一样申请执行这套房产。更危险的是，如果企业老板为躲避债务而故意将企业财产转移至个人名下，可能构成"恶意转移财产"，不仅执行不了，还可能被追究刑事责任。

2. 借名买房对企业而言风险巨大
企业有时会出于各种原因（如规避限购政策、隐藏资产等）让员工或关联方"代持"房产。但这种操作就像在刀尖上跳舞：一旦"代持人"出现债务问题，企业可能失去这套房产；如果企业作为"代持人"帮别人持有房产，当企业自身出现债务时，这套房产也会被法院执行。本案中王某帮李某"代持"房产，结果因王某自己的债务问题，房产差点被拍卖。

3. 证据链决定生死存亡
李某能胜诉的关键不是一两张合同，而是完整的证据链条：从订金支付、首付缴纳、每月还贷记录到实际居住证明。企业在进行任何资产操作时，一定要像整理证据一样做好完整记录。特别提醒：企业财务人员一定要规范做账，区分个人与公司收支，保留完整的资金流向凭证。

4. 企业如何有效防范这类风险？

• 严格区分公私财产：企业资金和个人资金必须分开管理，杜绝公私账户混用。
• 避免"代持"行为：不要为规避政策或隐藏资产而让员工、亲友代持公司资产。
• 完善资产登记：企业购置资产务必登记在企业名下，确需登记在个人名下的，必须签订书面协议并公证。
• 建立定期审计机制：每季度核查企业资产状况，确保账实相符，及时发现并纠正财产混同问题。
• 重大资产变动前咨询专业律师：特别是涉及房产、股权等大额资产时，提前做好法律风险评估。

记住：在法律面前，"实际出资"比"名义登记"更有力量，但前提是您能拿出像李某那样完整的证据链。企业经营中，规范比聪明更重要，合规比取巧更安全。

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