房屋租赁合同到期后未及时处理将面临哪些风险-宜都房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0581民初2842号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

案外人自2018年9月20日起将宜都某商业经营管理有限公司所有的位于某广场特定区域商铺转租给彭某经营使用，宜都某公司对转租行为无异议。到期后，宜都某公司（出租人、甲方）与彭某（承租人、乙方）于2019年5月20日签订《商铺租赁合同》。合同约定，宜都某公司将其位于某广场特定区域商铺出租给彭某经营办公文具及电子产品，租赁期限为2019年5月20日至2022年5月19日止。同时在合同中约定租金计算方式：第一年优惠后月租金2801.05元，第二年2969.42元，第三年3147.60元。合同还约定每三个月缴纳一次租金，先交租金后使用，拖欠租金按日1%计算逾期付款违约金。上述《商铺租赁合同》租赁期限届满后，彭某继续占用案涉商铺至2023年7月16日。

2023年7月17日，宜都某公司与彭某就退租事宜进行协商，双方达成一致意见，解除了双方租赁合同，并由彭某出具欠条一份，载明"本人承租某广场商铺从2018年9月20日—2023年7月16日期间共欠房租柒万壹仟柒佰贰拾肆元肆角柒分整（71724.47元）"。

法院最终判决：彭某需向宜都某公司支付租金71724.47元，并以该金额为基数，自2023年7月17日起至实际付清之日止，按照年利率6%支付逾期违约金。同时，法院驳回了宜都某公司要求按年利率15.4%计算违约金的诉讼请求，案件受理费952元由彭某负担。

三、企业法律风险防范要点

这起案例看似简单，却暴露了企业在房屋租赁管理中的三大"隐形炸弹"，稍不注意就会让企业陷入"钱房两空"的困境。

第一颗炸弹：合同到期后"拖一天是一天"的习惯
很多企业觉得"租户还在用，又没说不给钱，先不管它"。但本案中，合同2022年5月就到期了，企业却等到2023年7月才处理，白白"拖"出一年多的不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁任何一方都可以随时解除，企业不仅失去租金定价主动权，还可能面临租户突然搬走却欠着大笔租金的尴尬。建议：租赁合同到期前2-3个月必须启动续约或退租流程，切勿等到租户主动提出才处理。

第二颗炸弹：违约金条款"写得越高越好"的误区
本案合同约定"拖欠租金按日1%计算违约金"，看似威慑力强，实则形同虚设。日1%相当于年化365%，远超法律支持范围。即使企业主动降到15.4%，法院仍调整为6%。为什么？因为违约金本质是补偿损失而非惩罚手段。企业要明白：合同写365%≠法院判365%，合理范围应在同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3-4倍之间（目前约3.85%-11.8%）。建议：签约时直接写明"按LPR的X倍计算"，既合法有效又便于执行。

第三颗炸弹：口头承诺代替书面确认
本案中企业最幸运的是让租户签了欠条，否则可能面临"租期怎么算""欠款多少"的争议。很多企业管理人员碍于面子，觉得"都是熟人，口头说好就行"，结果纠纷发生时拿不出证据。建议：任何租金调整、延期支付等约定，必须形成书面文件并由双方签字；退租时务必签署《退房确认书》，列明欠款金额、支付时间等关键信息。

给企业的实操建议：

1. 设置合同到期自动提醒：在财务系统中标注合同到期日，提前90天启动续约程序
2. 违约金合理化：合同模板中明确"违约金=欠款金额×同期LPR×1.5"（可根据行业特点调整倍数）
3. 退租必签"三件套"：《退房验收单》《欠款确认书》《物品交接清单》，缺一不可
4. 建立租户健康档案：对经营困难的租户，提前介入协商分期支付等方案，避免"秋后算账"

房屋租赁看似简单，实则暗藏玄机。一次规范的合同管理，可能比事后打官司节约90%的成本和精力。作为企业管理者，请记住：法律不会因为"没想到"而网开一面，但一定会为"做到位"而保驾护航。

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