未经同意转租房屋可能构成违约-应城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)鄂0981民初2470号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
原告郝某请应城某世纪房屋置业有限公司为其提供租房中介服务并向其支付了中介费416元，双方未签订协议。经该公司介绍，原告于2022年8月9日与被告贾某签订了《房屋租赁协议》，并于同日向被告贾某支付了半年租金5000元及押金3000元；协议第三条约定，租赁期间被告贾某不能收回房屋，若无故收回房屋须赔付原告3000元并退还押金及剩余租金。协议签订后，原告未在承租房屋居住，将承租的房屋交由第三人居住。原告及其母亲与被告贾某就房屋交由第三方居住、转租及买卖事项进行沟通，未达成一致意见，居住于原告承租房屋的第三人搬离。

法院判决结果：驳回原告郝某的全部诉讼请求，案件受理费42.5元由原告郝某承担。

三、核心观点与风险防范

核心观点：房屋租赁合同具有一定的人身信赖关系，承租人未经出租人同意将房屋交由第三人使用，可能被视为破坏合同基础，出租人有权交涉但未实际收回房屋不构成违约。

很多企业负责人看到这个案例可能会疑惑：明明合同写了"不能收回房屋"，为什么出租人发现房屋被他人使用后交涉，法院却不认为是违约呢？其实，问题的关键在于租赁合同不仅是简单的财产使用关系，还包含了一定的"人情味"。

想象一下，你把自家房子租给小王开公司，是基于对小王的了解和信任。突然有一天，你发现住进去的是完全不认识的小李，你是不是也会担心房子的安全和用途？这就是法院说的"人身信赖关系"。出租人把房子租给谁，是经过考虑的，突然换成陌生人，自然会引起担忧。

这个案例给企业带来的法律风险警示主要有以下几点，特别适合企业老板和行政负责人阅读：

1. 企业租房转租要提前获得书面同意

很多企业因为业务需要，会将租来的办公室、仓库转租给合作伙伴。本案中，郝某将房子交给朋友住，却未获得贾某同意，这是败诉的关键。企业如果需要转租，必须在签合同时就明确约定，或者事后取得出租方的书面同意。可以这样操作：

• 在租赁合同中增加条款："承租方因业务需要可将不超过50%面积转租给关联企业，需提前15日书面通知出租方"
• 转租前向出租方发送正式的《转租告知函》，保留对方签收证据

2. 出租企业要写清楚"禁止转租"条款

如果你是拥有房产的企业，把厂房、写字楼出租出去，一定要在合同中明确：

• "未经出租方书面同意，承租方不得将房屋全部或部分转租、转借给第三方"
• 同时约定违约责任，比如"擅自转租的，出租方有权解除合同，并要求承租方支付相当于两个月租金的违约金"

这样，当你发现房屋被转租时，才有明确的合同依据来维权，避免像本案中那样需要反复沟通却难以解决问题。

3. 中介企业必须签订书面服务协议

本案中介公司虽然胜诉了，但存在很大风险——他们和郝某之间只有口头约定，没有签订任何书面协议。如果郝某主张中介未告知"不能转租"的重要事项，中介公司就很难自证清白。

给房产中介企业的建议：

• 无论业务多小，一定要与客户签订书面《中介服务协议》
• 在协议中明确写明："本中介仅负责促成租赁双方签约，不参与租赁合同履行过程，不对租赁双方后续纠纷承担责任"
• 保存好所有沟通记录，特别是关于房屋使用限制的告知内容

4. 重要沟通必须留痕，别只靠"嘴上说"

本案中，关于房屋转租的沟通都是口头进行的，导致法院难以查明事实。企业间的任何重要约定，都必须落实到纸面上：

• 通过企业邮箱发送正式通知，而不是仅用微信聊天
• 重要事项沟通后，及时发送《会议纪要》请对方确认
• 对方口头同意的事项，后续要补发书面确认函

5. 别被合同表面条款迷惑，要看实际履行情况

郝某以为合同写了"不能收回房屋"就万事大吉，却忽略了合同是否被实际违反。法院查明贾某只是和他沟通，并没有真的收回房屋或换锁，所以不构成违约。

企业看合同要记住：

• 合同条款是否被违反，要看对方实际行为，而不只是说了什么
• 保留好对方违约的证据，比如擅自进入房屋的监控录像、换锁照片等
• 遇到问题先收集证据，不要急于发解约通知，避免自己变成违约方

最后提醒各位企业负责人：房屋租赁看似简单，但其中的法律风险点非常多。签合同时多花半小时明确条款，可能避免日后几个月的纠纷。特别是转租问题，在企业扩张或收缩业务时经常遇到，一定要提前做好约定，保留好证据，才能在发生问题时保护自己的合法权益。