阶段性连带担保责任不因借款人死亡而消失-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初947号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2014年7月18日，应城市怡某实业有限公司与工商银行应城支行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在购房者办妥房产抵押登记前，怡某公司为购房者提供阶段性连带责任保证。2017年11月16日，怡某公司出具《担保函》，明确为范某中、毛某的30万元购房贷款提供阶段性连带责任保证，担保范围包括本金、利息及实现债权的费用。

2018年1月10日，工商银行应城支行与范某中、毛某签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款30万元用于购买奥林花园5幢1单元702室房产，期限10年。合同特别约定：若借款人连续违约，银行有权宣布贷款提前到期。2018年1月12日，银行将30万元贷款直接打入怡某公司账户。

后借款人范某中因病去世。截至2023年2月9日，毛某欠银行本金201612.56元，利息、罚息及复利12348.31元。银行多次催收无果后，宣布贷款提前到期。毛某辩称怡某公司曾承诺代还贷款（但未能提供书面协议），怡某公司则辩称：贷款未到期、其提供的是"一般保证"、主债务人已去世故担保责任应消失。

判决结果：
法院判决毛某偿还全部欠款本息；怡某公司对债务承担连带保证责任；但驳回银行对抵押房产优先受偿的请求（因未办理抵押登记）。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

一句话看懂本案核心：
开发商提供"阶段性连带担保"时，若购房者未办妥房产抵押登记，即使借款人去世或贷款未到期，担保责任依然要扛到底！

企业必须警惕的3大风险点：

1️⃣ "阶段性担保"≠"暂时性免责"——别被字面意思忽悠了！

怡某公司以为"阶段性"就是"交房就完事"，结果栽了大跟头。法院认定：协议白纸黑字写的是"办妥抵押登记并交银行收押前"才算完成阶段性担保。毛某的房子压根没办抵押登记，所以怡某公司的担保责任一直存在。

✅ 企业避坑指南：

• 签担保协议时，必须明确写清"什么条件算担保结束"（比如具体到"购房者取得他项权证之日"）。
• 建立购房者抵押登记进度跟踪表，每月核查：谁该办证？超期了没？别等银行找上门才着急。

2️⃣ "连带责任"和"一般保证"——差一个字，赔十万八千！

怡某公司辩称自己只承担"一般保证"，法院却认定是"连带责任"。区别在哪？

• 一般保证：银行必须先找借款人毛某要钱，实在要不到才能找怡某公司；
• 连带责任：银行可以直接跳过毛某，让怡某公司立刻还钱！
  因为《担保函》里明确写了"连带责任保证"，怡某公司只能认栽。

✅ 企业避坑指南：

• 担保协议里"保证方式"4个字决定生死！签之前务必确认：
  ✘ 避免写"连带责任"（除非你真心愿意当冤大头）；
  ✓ 改为"一般保证"，给自己留道缓冲防线。
• 所有口头承诺必须写进合同！毛某说怡某公司承诺代还贷，但拿不出书面证据，法院根本不认。

3️⃣ 借款人去世≠债务消失——别指望"人死债消"！

怡某公司以为范某中去世就万事大吉，却忘了毛某还是共同借款人。法院明确：夫妻共同债务，配偶跑不掉！就算没有共同借款人，继承人也可能要接盘。

✅ 企业避坑指南：

• 作为担保方，定期核查借款人状态（比如通过银行获取还款记录），发现异常（如长期逾期、借款人失联）立刻行动：
  → 主动联系购房者补办抵押登记；
  → 提前和银行协商风险化解方案。
• 在购房合同中加一条："购房者不配合办抵押登记，需支付每日XX元违约金"，把主动权抓在自己手里。

给企业的最后忠告：

这个案子最扎心的细节：银行因没办抵押登记丢了房产优先受偿权，而怡某公司却因此永远脱不了担保责任！说白了：
🔹 对银行：抵押登记是"护身符"；
🔹 对开发商：抵押登记是"免死金牌"。

记住三句话保平安：
1️⃣ 担保协议不看清，签字就是签"卖身契"；
2️⃣ 抵押登记不盯紧，风险永远甩不掉；
3️⃣ 口头承诺靠不住，白纸黑字才靠谱。

企业做担保从来不是"帮朋友忙"，而是拿真金白银当人质。别等法院判决书下来才后悔——那时连本金带利息，可能比当初担保的金额还高！