企业借款未及时还款，抵押登记成追回欠款关键保障 - 大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初7035号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实和判决结果
二被告石某霞、吴某胜系夫妻关系。2022年11月17日，因生产经营周转需要，两人向中国某股份有限公司大冶支行（以下简称“某支行”）申请农户贷款，双方签订《最高额担保个人借款合同》，约定借款金额、利率、期限及还款方式等。2022年12月15日，双方又签订《最高额抵押合同》，约定以石某霞、吴某胜名下位于大冶市城北开发区大冶道号的房产作为抵押担保，覆盖本金、利息及实现债权的费用。某支行依约发放贷款后，两人未按合同约定偿还本息。2022年2月16日，该房产已办理抵押登记［鄂（2022）大冶市不动产证明第0013073］，权利人为某支行。为追回欠款，某支行委托湖北某律师事务所代理诉讼，支付律师费5000元。

法院判决：石某霞、吴某胜需偿还借款本金49万元及利息、逾期利息、复利（截至2024年5月8日合计498,332.14元），并支付2024年5月9日起的后续利息；另需支付律师费5000元；某支行对抵押房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权（即优先用卖房款抵债）。

三、核心观点：抵押登记是企业债权的“安全锁”，缺失将导致钱房两空
这个案子看似是银行追回欠款的普通案例，实则给所有企业敲响警钟：借款合同中，抵押物必须完成登记，否则“抵押”就是一纸空文，企业可能血本无归！

为什么这么说？

• 合同签了≠钱能拿回：石某霞、吴某胜签了借款合同和抵押合同，但若未去政府部门办理抵押登记（就像本案中他们及时做了登记），银行就无法对房产行使“优先卖房抵债”的权利。一旦借款人跑路或破产，企业只能排队等还钱，往往连本金都难收回。
• 小疏忽酿大损失：很多企业以为签完抵押合同就万事大吉，却忽略登记环节。登记需到不动产登记中心办理，耗时1-3天。本案中，某支行因及时完成登记，才在借款人违约后“锁定”房产，确保49万元本金+利息稳稳拿回。反之，若未登记，银行只能当普通债权人，和一堆讨债的人分剩饭。
• 额外成本转嫁企业：本案中，借款人还需支付5000元律师费，因合同明确约定“违约方承担维权费用”。但若合同条款模糊（比如没写清律师费谁付），企业可能自己吞下这笔成本，打官司反而亏钱。

企业如何防范风险？3个动作保平安

1. “签合同+跑登记”必须配对：

   • 借款时若要求抵押（如房产、设备），签约后24小时内去当地不动产登记中心或市场监管局办理登记。别嫌麻烦——登记费通常仅几十到几百元，但能避免几十万损失。
   • 自查口诀：签了合同问“证号”，拿到登记证明才放款！

2. 合同条款写“死”关键细节：

   • 明确写清：逾期利息怎么算、律师费/诉讼费谁承担、抵押物覆盖范围（本金、利息、维权费全包）。
   • 模板参考：“若借款人违约，需承担出借方为追债支付的律师费、保全费等，具体以实际票据为准。”

3. 定期“查岗”债务人动态：

   • 借款后每季度查一次抵押物状态（如房产是否被二次抵押）、借款人经营是否异常。
   • 工具推荐：用“国家企业信用信息公示系统”免费查企业涉诉记录，发现风险立刻发函催收。

记住：法律不保护“我以为”。本案中，借款人因没还钱丢了房子又赔律师费；但对企业而言，更可怕的是像某些公司那样——以为握着抵押合同高枕无忧，结果发现没登记，钱房两空哭都来不及！

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