缴纳人防易地建设费后开发商对地下车位享有收益权，物业擅自收取构成不当得利-宜昌不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2024)鄂0503民初3953号
审理法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院

二、案件事实与判决结果

某丁公司系位于枝江市路路**的开发建设单位。其于2012年6月26日、7月11日分别取得该项目的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，水月星城项目竣工日期为2013年10月。2012年6月5日、2013年8月13日、2014年5月20日，某丁公司分三次向枝江市财政局往来资金财政专户转入"防空地下室易地建设费"共计30万余元。根据某丁公司提交的南水月星城地下一层车位图显示，该地下一层共设有停车位55个。

佳某己公司系某甲公司设立的分支机构，于2021年6月11日成立。2021年8月26日，某甲公司与水月星城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定车位租赁费及管理费的收费标准和分配方式。签订合同后，佳某己公司开始入驻水月星城小区提供物业管理服务，并独立收取物业管理服务费用，包含车位租赁费及管理费。佳某己公司出具的《水月星城车位服务费》明细表显示，2021年8月至2022年7月期间，共计收取地下停车位租赁费39000元。

某丁公司认为佳某己公司擅自收取了其享有使用权的车位出租收益，要求返还39000元及相应利息。佳某己公司辩称某丁公司未能提供地下车位物权证明，且车位租赁费应抵扣前期物业遗留的水费问题。

法院经审理后判决：佳某己公司于判决生效之日起十日内向某丁公司返还车位租赁收益39000元，并以39000元为基数，自2024年10月16日起支付资金占用损失；某甲公司对上述金额承担补充清偿责任；驳回某丁公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与风险提示

这个案例的核心在于明确了开发商缴纳人防易地建设费后对地下车位享有收益权的法律原则，以及物业公司擅自收取这些收益将构成不当得利的法律后果。

很多人误以为小区地下车位属于全体业主共有，但实际上，根据《中华人民共和国防空法》第五条规定："国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"

本案中，某丁公司作为开发商，已经向政府缴纳了人防工程易地建设费，相当于承担了人防地下室的建设成本，因此依法享有对这部分人防地下室（作车位使用）的收益权。法院明确指出："房地产项目的建设单位按照国家规定修建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，可依照上述规定享有作车位利用的人防地下室的收益权。"

对于企业来说，这个案例提示了以下重要风险点：

1. 开发商应明确权属证明：缴纳人防易地建设费的凭证是证明收益权的重要证据，开发商应妥善保管相关票据，并在必要时办理相关登记手续。本案中，某丁公司能够胜诉的关键原因之一就是提供了缴纳人防费的完整凭证。

2. 物业企业应谨慎管理：物业公司接管小区时，应明确了解地下车位的权属状况，不能仅凭与业委会的合同就擅自收取所有车位费用。本案中，某甲公司与业委会签订的合同约定"车位属于全体业主共有"，但实际忽略了开发商对部分车位仍享有收益权的事实。

3. 收益分配要有依据：物业公司在收取车位费用时，应明确区分哪些车位属于业主共有、哪些属于开发商所有，并按不同标准收取和分配费用。本案中，佳某己公司未能区分不同权属车位的收益，导致将应属于开发商的部分也纳入了管理范围。

4. 抵扣主张需合法有据：物业公司不能自行将其他费用（如本案中的水费）与车位租赁费进行抵扣，此类纠纷应通过另行诉讼或协商解决，而不能擅自扣留他人应得收益。

5. 分公司的法律责任：很多企业通过设立分公司开展业务，但要记住分公司不具有独立法人资格，其债务最终将由总公司承担。本案中，佳某己公司虽然是实际收取费用的主体，但某甲公司作为总公司仍需承担补充责任。

特别提醒房地产开发商：在小区交付后，如果仍持有部分地下车位的使用权，务必及时向物业公司书面告知并提供相关权属证明，明确划分收益范围，避免日后产生纠纷。

同时提醒物业服务企业：在签订物业服务合同时，应明确约定车位权属划分及收益分配方式，特别是要了解开发商是否保留了部分车位的收益权，避免因管理不当而陷入法律纠纷。

四、结语

企业在经营过程中，经常会遇到类似权属不清、收益分配不明的法律问题。一个看似简单的车位收费问题，背后可能隐藏着复杂的法律关系。企业应当提前做好风险防范，厘清权责界限，避免因小失大。

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