物业服务有瑕疵业主不能拒交物业费但可要求整改-枣阳物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初4364号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

曲某系幸福天地小区业主。2018年7月26日，曲某作为甲方与乙方枣阳市某甲物业服务有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议主要约定：甲方购买幢号房，建筑面积100.5（平方米）。甲方将该房屋委托乙方实施物业管理服务。物业管理服务费：按物价局基准价收取，住宅每月每平方米1元；第一年的物业管理服务费应在交房之日交纳，实行一年交纳一次；甲方应在每年度的交房对应日前向乙方一次性付清当年的物业管理服务费；生活垃圾代运处置费：执行政府标准。甲方违反协议，不按约定交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。双方还对其他事项作出了约定，但未约定物业服务期限。

2010年8月19日，枣阳市物价局、枣阳市住房保障和房屋管理局联合发布枣价服字﹝2010﹞9号文件，规定高层住宅（带电梯）物业管理服务费标准为1元/m²，上下浮动幅度为20%；小区内共用部位、共用设施设备用水、用电费用由业主之间分摊；物业管理服务费中不含生活垃圾处理费。

2015年11月30日，枣阳市物价局发布枣价服字﹝2015﹞15号文件，规定城镇居民城市生活垃圾处理费收费标准为6元/户/月。

《前期物业管理服务协议》签订后，枣阳市某甲物业服务有限公司开始提供物业管理服务，曲某已支付2018年6月30日至2020年6月30日的物业费、水电公摊费、代收环卫费。其中2019年7月1日至2020年6月30日交纳了1524元（物业费1176元、水电公摊300元、代收环卫72元、退18年物业费24元）。后曲某因房屋装修整改问题（物业要求其拆除影响消防通道的门和存在安全隐患的窗户，但同楼其他类似情况未要求整改）、电瓶车电瓶被盗未获解决、物业服务不到位（楼道卫生打扫不及时）等原因，自2020年7月1日起拒绝交纳相关费用。

法院判决结果：曲某需向枣阳市某甲物业服务有限公司支付2020年7月1日至2024年12月31日期间的物业管理服务费5292元、代收垃圾处理费324元、水电公摊1350元，合计6966元；但驳回了物业公司要求支付违约金的诉讼请求。

三、法律风险防范要点

很多企业看到这个案例可能会疑惑："既然物业公司服务不到位，为什么业主还要交物业费？"其实，这个判决揭示了一个重要法律原则：物业服务存在瑕疵不等于业主可以拒交物业费。

曲某提出的理由看似合理——物业让她改门改窗却不让其他业主改、电瓶被盗没解决、楼道卫生差，但法院依然判决她必须交费。为什么呢？因为物业合同是双务合同，物业公司提供服务，业主支付费用。即使服务有瑕疵，也不能直接"以牙还牙"拒绝付费，这就像你去餐馆吃饭，不能因为服务员态度不好就直接不付钱走人。

不过，物业公司也"栽了跟头"——法院没支持它的违约金请求。因为判决书明确指出："某甲公司在履行小区物业管理责任中尚存在管理、服务不到位的问题"，这说明企业服务质量问题会影响债权实现。物业公司虽然赢了本金，却丢了违约金，实际损失更大。

对企业来说，这个案例敲响了三重警钟：

1. 合同不是"万能盾牌"
   别以为签了合同就能高枕无忧。本案中物业合同约定了3‰的日违约金，但因服务存在瑕疵，法院直接驳回了这项请求。企业签订合同时，既要明确权利，更要确保能100%履行义务。建议：在合同中设置"服务质量自检条款"，定期让客户打分，发现问题立即整改，避免诉讼时陷入被动。

2. 小问题可能引发大损失
   物业公司因楼道打扫不及时、处理投诉不积极等"小毛病"，导致6966元的债权只能收回本金，违约金全部落空。现实中，很多企业败诉都是因为忽视细节：比如快递公司没及时更新物流信息、装修公司延期两天交付。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但更不保护在义务上打瞌睡的人。建议企业建立"服务瑕疵预警机制"，对客户投诉实行48小时响应制。

3. 沟通比诉讼更划算
   本案中曲某多次反映问题，物业公司却只让"报警处理"，最终对簿公堂。其实早在2020年就该解决的矛盾，拖到2025年才判决，双方都耗时耗力。数据显示，物业服务纠纷中，通过协商解决的成本不到诉讼的1/10。建议企业：遇到欠费先发《服务改进承诺书》而非《催款函》，把"你必须交钱"变成"我们一起解决问题"。

特别提醒物业企业：别学本案物业犯两个致命错误——一是合同没约定服务期限（法律默认长期有效但易生纠纷），二是代收费用混同管理（如水电公摊未单独列明）。务必做到"三分开"：物业费、代收费、增值服务费分开列项、分开票据、分开账户，避免被认定为乱收费。

最后想说：法律是底线而非天花板。本案中物业公司赢了官司却输了口碑，幸福天地小区其他业主看到曲某败诉，可能更不愿交费了。真正的好企业，应该让客户心甘情愿付费，而不是靠法院强制执行。

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