房地产开发商未及时完成房屋初始登记将面临连带担保责任-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6012号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2011年2月23日，阳新县某房地产开发有限公司（出卖人）与冯某、罗某（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定冯某购买阳新县某镇某路某楼某座某号房屋，首付5.5万元，余款12万元办理银行按揭。2011年10月11日，冯某与某银行阳新支行（贷款人）、阳新县某房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定贷款12万元，期限10年，月利率6.4625‰，若逾期还款，每日计收万分之五十的罚息。同时约定：阳新县某房地产开发有限公司提供阶段性担保，担保期限至冯某办理完房屋正式抵押登记之日止。同日，罗某向某银行阳新支行出具《共同还款协议》，承诺以个人收入与冯某共同偿还贷款。某银行阳新支行按约放款12万元。
房屋于2011年9月27日预告登记至冯某名下，并办理了抵押权预告登记（登记证明号：阳新县房预兴国字第A**1号）。但截至庭审时，阳新县某房地产开发有限公司一直未办理该房屋的初始登记（即开发商需先完成的“大产权证”）。截至2024年1月17日，冯某尚欠贷款本金16766.56元、利息510.81元、罚息3556.43元，合计20833.8元。某银行阳新支行多次催收无果，遂向法院起诉。

法院判决：

1. 冯某、罗某在10日内支付某银行阳新支行欠款本金、利息及罚息共计20833.8元，并继续按合同支付后续利息罚息；
2. 阳新县某房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回某银行阳新支行要求对房屋优先受偿及支付律师费等其他请求。

三、核心风险提示：开发商的“小疏忽”可能引发大责任

这个案例看似是银行讨债，但真正“踩坑”的是开发商——阳新县某房地产开发有限公司。为什么？关键在于它没及时办妥一件小事：房屋初始登记（俗称“大产权证”）。

在房贷业务中，开发商常为购房者提供“阶段性担保”，意思是：从签贷款合同开始，到购房者拿到房产证并办妥正式抵押登记为止，开发商要为贷款兜底。很多开发商觉得“反正只是过渡期，很快能转给银行”，就拖延办理初始登记。但本案中，开发商拖了13年没办初始登记，导致两个致命后果：

1. 银行无法行使抵押权：房屋只有“预告登记”（临时登记），没转为正式抵押。根据民法典规定，银行想拍卖房屋优先受偿，必须满足三个条件：房屋已办初始登记、预告登记有效、登记财产一致。开发商没办初始登记，银行的抵押权直接“失效”，讨债只能找人，不能卖房。
2. 担保责任无限延长：合同约定担保期到“购房者办妥正式抵押登记”为止。但因为开发商没办初始登记，购房者根本无法办理正式抵押——责任全在开发商！法院认定：开发商的担保责任不解除，必须为欠款“全程买单”。

企业防范指南：

• 开发商必看：房屋交付后，30天内必须启动初始登记！别以为购房者在还贷就万事大吉。本案中，开发商因拖延登记，白白替购房者背了2万多元债务（未来还可能更多）。建议：在合同中明确登记时限，并设置内部督办机制，避免“小事拖大”。
• 银行/债权人注意：放贷时紧盯开发商登记进度。别只盯着借款人还款，要定期查房屋登记状态。若开发商逾期未登记，立即发函催告并保留证据，否则未来追债将陷入被动。
• 所有企业通用：签合同时，警惕“条件性责任”条款（如“至某事项完成时止”）。务必明确：谁负责推进事项？超期怎么罚？本案中若合同写清“开发商须在交房后60日内办初始登记，否则担保自动延长”，银行就能更早维权。

风险就藏在细节里：一个登记证的拖延，让开发商从“临时担保人”变成“终身还债人”。企业日常经营中，类似“小环节”比比皆是——比如供应商延迟交货导致生产线停工、合作伙伴未过户资产引发权属纠纷。别等法院判决才后悔，事前把流程卡死，就是最好的风险防火墙。

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