承租人拖欠租金出租方可依法解除合同-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2111号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年10月26日，阳新某商运营管理有限公司（以下简称"某商公司"）与李某签订《某某商铺租赁合同》，约定李某承租阳新县城东新区某某商业街*楼***铺用于建材经营，租期三年（2021年11月10日至2024年11月9日）。合同约定：

• 商铺面积68.28平方米，租金按每月每平米40元计算，第三年起年递增5%；
• 采用"免2交10"方式支付（即免2个月租金，实交10个月），第三期租金25,317元应于2023年10月25日前支付；
• 若李某延期付款，某商公司可解除合同，并按每日3%收取违约金。
  合同签订后，某商公司交付商铺，李某支付了前两期租金，但第三期租金至今未付。截至起诉时，李某已拖欠2023年11月10日起的租金。

法院判决结果：

1. 双方合同于2024年12月10日解除；
2. 李某需在15日内腾空商铺交还某商公司；
3. 李某支付拖欠租金23,207.25元及合理违约金（按一年期贷款利率四倍计算）；
4. 驳回某商公司关于"双倍违约金"和"律师费"的请求。

三、企业如何防范租赁合同风险？

这个案例看似是"房东收不回租金"的普通纠纷，实则藏着三个企业极易踩坑的雷区：

第一，"免2交10"这类口头约定，必须写进合同细节！
本案中，合同写了"免2交10"，但没明确说明"免哪两个月"。结果李某拖欠租金后，某商公司计算租金时出现争议（本应交10个月却算成11个月）。企业教训：

• 凡是口头谈好的优惠（如免租期、租金递增规则），必须用白纸黑字写清楚起止时间、计算方式；
• 例如应写成："第三期租金免2023年11月、12月，实交2024年1月-10月，共计10个月"。

第二，违约金不是越高越好，3%日息等于"高利贷"！
某商公司合同约定"日3%违约金"，表面看很强势，但法院直接砍到贷款利率四倍（目前年化约14%）。因为《民法典》规定：违约金过高可请求调低。企业教训：

• 租金违约金建议设为"日0.05%"（年化18%以内），既合法又能震慑违约方；
• 别学本案房东因违约金条款无效，白白损失一大笔赔偿。

第三，合同到期≠万事大吉，腾房才是关键！
本案租期到2024年11月9日届满，但李某没搬走，法院仍判合同继续有效，并支持房东解除合同。企业教训：

• 租期结束前30天，必须书面通知租客"到期必须搬离"；
• 若租客赖着不走，立即发《腾房催告函》并录像取证，千万别等半年后再起诉！

特别提醒：本案房东还栽在"律师费"上——合同没约定律师费由谁承担，法院直接驳回请求。企业签合同时，务必加上"违约方承担守约方维权费用（含律师费、诉讼费）"条款，否则打赢官司也拿不回成本！

企业风控小贴士

1. 合同要"傻瓜式"明确：租金怎么算、免租期哪几个月、违约金多少，全部列成表格附在合同后；
2. 催款留痕是王道：微信催租保存记录，书面函件用邮政EMS（备注"催缴租金通知"）；
3. 到期不搬别心软：租期结束次日就发《限期腾房通知》，超3天没搬立即起诉。

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  （本文仅作案例分析，具体问题请咨询专业律师）