抵押登记完成后开发商免除担保责任条件明确可免连带责任-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2363号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2011年1月7日，被告冯某来（借款人、抵押人）、阳新县某房地产开发有限公司（保证人）与原告中国某股份有限公司阳新支行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《补充协议》，主要内容为：借款人冯某来，贷款人中国某股份有限公司阳新支行，保证人阳新县某房地产公司，抵押人冯某来；借款人将借款用于购置阳新县某房地产公司销售的位于阳新大道（新法院处）商住楼栋单元室商品房；房屋建筑面积107.89平方米，成交价262627.00元；借款人借款本金为人民币（大写）壹拾肆万；借款期限为（大写）壹佰捌拾个月（即2011年1月7日起至2026年1月7日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平下调15%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人首付金额为人民币陆万贰仟陆佰贰拾元整；抵押财产为被告冯某来名下的位于阳新大道（新法院处）商住楼栋单元室房屋；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。阳新县某房地产公司为上述贷款提供担保。原告向被告阳新县某房地产公司在上述合同约定的账户支付贷款140000元。但被告冯某来并未按时还款，截止至2023年1月10日，被告冯某来仅偿还91712.84元本金和53460.26元利息。后原告多次找被告催讨无果，遂起诉至法院。

另查明，在借款合同通用条款24页第十三条约定律师费由被告冯某来承担，通过庭审审理及原告举证实际缴纳律师费为1007元。

法院判决结果：冯某来需偿还剩余借款本金48287.16元，利息1734.99元、罚息367.27元，共计50389.42元，并支付后续利息；支付律师费1007元；若冯某来不履行债务，银行对抵押房产享有优先受偿权；但驳回了银行要求阳新县某房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、核心观点：明确约定担保解除条件可有效防范企业担保风险

这个案子给我们企业带来一个重要启示：担保责任的边界必须清晰界定，否则企业可能陷入无限连带责任的泥潭。

本案中，阳新县某房地产公司之所以能够免除担保责任，关键在于借款合同中明确约定了"保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止"。当冯某来的房产完成抵押登记，相关资料交由银行后，开发商的担保条件就自动解除了。

很多企业作为担保人时，往往忽略这一点，以为只要签了担保合同，就要一直承担担保责任。实际上，担保责任可以通过合同明确约定解除条件，比如"当借款人完成抵押登记后，保证人不再承担保证责任"。

对企业而言，防范此类法律风险的关键点有三：

1. 担保条款要设"止损点"：作为保证人，一定要在合同中明确约定担保责任的终止条件，比如"在抵押登记完成并交由债权人后，保证责任自动解除"。不能只约定"承担连带责任"，而没有明确期限或条件。

2. 及时跟进抵押登记进度：作为担保人，要主动了解抵押登记是否完成，相关证件是否已交付债权人。只有当这些条件成就时，担保责任才能真正解除。

3. 保留关键证据：本案中，银行无法证明开发商的担保责任未解除，而开发商也因未出庭无法主张权利。企业作为担保人，应保留好抵押登记完成的相关证明，以备日后可能的纠纷。

现实中，很多房地产企业为购房者提供阶段性担保，但往往因合同约定不明，导致本应解除的担保责任继续存在，给企业带来巨大风险。本案告诉我们，只要合同约定明确，担保责任是可以"到点解除"的，企业不必一直背负沉重的担保负担。

企业在签订任何担保合同时，都应牢记：担保不是无底洞，必须在合同中设置明确的"出口"。否则，一旦借款人违约，担保企业可能面临巨额债务，甚至影响正常经营。

作为企业法律顾问，我们经常看到企业因担保条款设计不当而陷入困境。建议企业在签署担保合同时，务必请专业律师审核，确保担保责任有明确边界和解除条件，避免"好心担保，却背上终身债务"的悲剧。

征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，我们理解企业对法律服务的顾虑，特别推出"先试用、满意后付款"的服务模式，让您在零风险的情况下体验专业法律服务带来的价值。让法律真正成为企业发展的护航者，而非负担。