单方通知解除租赁合同后对方接收即视为同意但需承担违约责任-襄州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0607民初2072号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年1月24日，宜城市某甲公司与襄州某甲养殖场签订《猪场租赁合同》，约定租赁期限5年，年租金66万元，押金66万元。合同约定自第二年开始，押金的25%自动转为租金，差额部分由承租方支付。宜城市某甲公司已支付押金66万元和前两年的租金。

2023年2月2日，宜城市某甲公司向襄州某甲养殖场发送《终止履行<猪场租赁合同>通知书》，要求解除合同。宜城市某甲公司称双方已协商一致解除合同并办理交接。襄州某甲养殖场否认协商解除，认为宜城市某甲公司构成根本违约。

法院查明，襄州某甲养殖场虽口头否认同意解除合同，但在2023年3月10日与第三方签订新的养殖合同并使用了租赁场所。合同约定租赁期内承租方生产经营产生的污水、干粪清理由出租方负责处理。

法院判决：1. 确认《猪场租赁合同》于2023年2月2日解除；2. 襄州某甲养殖场退还宜城市某甲公司押金49.5万元；3. 宜城市某甲公司支付襄州某甲养殖场违约金50万元和律师代理费3.5万元；4. 相抵后，宜城市某甲公司应支付襄州某甲养殖场4万元。

三、案例核心观点与风险防范提示

很多企业老板看到这个案例可能会疑惑：既然合同解除了，为什么还要支付违约金？为什么对方没同意解除，法院却认定合同解除了？这个案子其实给我们揭示了一个重要的法律"陷阱"，值得所有企业警惕。

陷阱一："对方收了房子=同意解除"，但你仍要付违约金

本案最核心的教训是：你单方面通知解除合同后，即使对方没有明确说"同意"，但如果他接收了租赁物并开始使用（比如转租给他人），法院很可能认定合同已经解除。但关键点来了——这并不意味着你就能全身而退！就像本案中的宜城市某甲公司，虽然合同被认定解除了，却仍要支付50万元违约金，因为它是"违约解除"。

很多企业主常犯的错误是：觉得"反正我不租了，通知对方就行"，甚至天真地认为"对方收了房子就代表没意见了"。殊不知，这种操作可能让你陷入"合同解除了，但钱还得照付"的尴尬境地。

陷阱二：你以为的"协商一致"，法院可能不认账

本案中，宜城市某甲公司坚称"双方协商一致解除"，但法院根本不买账。为什么？因为没有书面证据！企业老板们请注意：口头说的"行"、微信里说的"OK"，在法庭上很可能不算数。特别是当对方事后翻脸不认账时，你拿不出白纸黑字的协议，法院只能依据实际行为来判断。

本案中，法院不是因为"协商一致"而认定合同解除，而是因为襄州某甲养殖场接收场地并转租的行为被认定为"默示同意"。这种认定方式对企业非常不利——你永远无法预知对方后续会做什么行为，而这些行为可能直接决定你的法律责任。

企业避坑指南：三招防范此类风险

1. 解除合同必须"走程序"，不能只发个通知就完事

   • 如果想提前解除合同，务必先与对方签订《解除协议》，明确写清"双方一致同意解除""无任何争议"等表述
   • 协议中要具体约定押金退还、费用结算、场地交接等细节，最好附上交接清单并双方签字
   • 切记：口头承诺和微信消息不能替代书面协议！本案中宜城市某甲公司就是吃了这个亏

2. 发送解除通知要"留证据"，更要"盯结果"

   • 用EMS邮寄解除通知（在快递单上写明文件名称），保留邮寄凭证和签收记录
   • 同时通过微信/邮件发送电子版，并要求对方回复确认
   • 发出通知后，密切关注对方行为：如果对方开始清理场地、转租他人，要立即书面确认"此行为视为同意解除"，否则可能被认定为默示同意但你仍需承担违约责任

3. 合同条款要"堵漏洞"，别让模糊表述害了你

   • 明确约定："单方解除合同必须经另一方书面确认，否则不发生解除效力"
   • 详细规定交接流程：比如"接收方应在3日内签署交接确认书，逾期视为完成交接"
   • 合理设置违约金：本案50万元违约金被法院支持，是因为它相当于一年租金（66万），属于合理范围。建议将违约金约定为"相当于1-3个月租金"，既不过高（避免被调减）也不过低（能弥补损失）

特别提醒：违约解除的"代价"可能比继续履行还高

本案最讽刺的结果是：宜城市某甲公司以为提前解约能省钱，结果不但没拿回押金，反而倒贴4万元，还要支付50万违约金。很多企业主在经营困难时想"一走了之"，却不知道违约解除合同的代价可能远超你的想象——除了违约金，还可能包括对方的实际损失（如转租差价、清场费用等）。

给企业家的真心话

合同不是签完就完事的"废纸"，而是企业经营的"安全带"。本案告诉我们：法律不保护"我以为"，只保护"我证明"。一个规范的解除流程，可能多花几百元律师费，但能避免几十万元的损失。

当您面临合同纠纷时，与其事后花大价钱补救，不如事前花小钱预防。合同条款的几处修改、一个规范的通知流程、一份完整的交接记录，往往就能避免一场官司。

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