企业卖房无产权合同必解约赔偿高 - 丹江口房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)鄂0381民初3088号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实和判决结果
2018年1月31日，宋某与丹江口某东来置业有限公司签订《房屋买卖协议书》，约定宋某购买该公司位于均州一路老广场某东来小区后面靠东一栋六层旧住宅楼的一楼两套、二楼两套住宅房，总价50万元。协议写明：签约当日交房屋钥匙和证件，2018年8月30日前腾空交付房屋，否则按月息2%支付违约金。宋某付清50万元房款后，该公司在收条上补写“如2018年8月30日不能腾空交付，则按月息2%计息”。但后来查明，涉案房屋是原体校家属住宅楼，丹江口某东来置业有限公司虽用于开发，却未取得房屋所有权（产权仍在原住户手中），导致无法交付房屋。

法院判决：解除双方签订的《房屋买卖协议书》；丹江口某东来置业有限公司退还宋某50万元购房款，并自2018年9月1日起按年利率15.4%支付违约金（原约定月息2%过高，法院依法调整）；驳回宋某其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险？
这个案例看似简单，却暴露了企业常见的“大坑”：卖房时没产权，合同必“翻车”！法院为啥判企业全赔？核心就一点：企业作为卖方，连房子都不是自己的，却敢签合同收钱，这直接导致合同目的无法实现（买家拿不到房），买家当然能解约索赔。更麻烦的是，企业不仅要退钱，违约金还可能被法院调高——虽然本案中月息2%（年化24%）被降到15.4%，但15.4%的年利率依然远超普通贷款利息，50万元拖几年下来，光违约金就能多出几十万！

对企业来说，这教训太痛了：

1. 卖房前必须“验明正身”：别光听业务员说“房子能卖”，一定要查清产权证、土地证是否在自己名下。像本案中房屋还是原住户的，企业就无权出售。建议：签约前让法务或律师调取不动产登记簿，确认“产权无瑕疵、无抵押、无纠纷”。
2. 合同条款别“画大饼”：违约金写“月息2%”看似吓退买家，实际可能适得其反。法律有上限（目前年利率15.4%），写高了法院照样调低，反而显得企业不专业、不诚信。建议：违约金按市场合理水平约定（比如年利率6%-8%），既体现诚意，又避免被法院认定“显失公平”。
3. 口头承诺不如白纸黑字：本案中企业收钱后在收条上补写违约条款，这种临时补救很被动。风险早已埋下——签约时若明确写“若无产权则双倍退款”，企业早能止损。建议：所有关键承诺（如交房时间、产权保证）必须写入合同，避免口头约定或事后补条。

一句话总结：企业卖房，产权是底线！ 没产权硬卖，轻则赔钱，重则赔信誉。尤其房地产、建材类企业，交易动辄百万，务必把产权核查当成“必修课”，否则赚的利润可能还不够赔违约金。

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