签合同对方不知情？法院：合同直接无效！-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初799号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果
2020年9月11日和2021年9月7日，无为某达置业集团有限责任公司在章某不知情的情况下，自行以章某为买受人拟定《商品房买卖合同》两份，合同约定将该公司开发的无为市无城镇泰和文苑住宅小区5#楼1单元601室、状元府邸小区10#楼1单元1701室商品房“出售”给章某。该公司工作人员直接以章某名义在合同上签字，并自行向住建部门办理了合同备案（编号：WW2020123393、WW2021132858）。章某对上述行为一直不知情，双方从未履行过付款、交房等任何合同义务。2022年9月，无为某达置业集团有限责任公司起诉章某，要求解除合同并索赔损失。章某这才得知合同存在，立即否认买卖关系并拒绝追认。此前法院已驳回该公司解除合同的诉求。现该公司再次起诉，请求确认合同不存在。

法院判决：确认双方签订的两份《商品房买卖合同》未成立，不存在买卖合同关系，并驳回该公司要求赔偿损失的请求。

三、核心观点与风险防范：签合同不是“走过场”，否则等于白忙活！
这个案子的核心就一句话：合同必须双方真心同意才能成立！企业单方面“自导自演”签合同（比如代人签字、偷偷备案），法院直接认定合同无效，企业所有努力都打水漂。

为啥这么说？

• 合同不是“填表格”：就像借钱要对方亲口答应一样，买房卖房必须双方真实意思一致。本案中，章某从头到尾不知情、没签字、没付钱，企业自己编合同、代签字、办备案，等于“演独角戏”——法院说：这不算数！
• 风险大在哪？
  1. 钱白花了：企业可能为备案、诉讼花几万块，最后合同无效，损失全自己扛（本案中企业索赔6.9万元被驳回）。
  2. 房白备了：备案不等于买卖成立！住建部门只管形式审查，合同真伪还得法院说了算。
  3. 信任崩了：用“假合同”操作内部事务（如分房、赠与），一旦闹翻，企业反而被动。本案企业辩称是“赠与”，但没证据，法院根本不信。

企业避坑指南（3招搞定）：

1. 签字必须“真人真事”：

   • 别替别人签！哪怕对方是公司高管、亲戚或合作方，也必须本人当面签字。
   • 替代方案：远程签？用官方电子签名平台（如“可靠电子签”），并全程录屏留证。

2. 留好“同意证据链”：

   • 签字时拍视频：录下对方说“我同意合同条款”+签字过程（10秒足够）。
   • 关键环节留痕：付款用公司账户转账并备注用途；口头约定补邮件确认（例：“您2023年X月X日同意购买XX房，特此确认”）。

3. 内部操作别“玩花样”：

   • 想分房给员工？直接签《赠与协议》+办过户，别用“假买卖合同”掩人耳目。
   • 备案前先自查：合同是否双方真实意思？有没有代签？有问题赶紧重签，别等纠纷爆发！

举个栗子：某公司给员工分房，本可签赠与合同，却用“1元买房”合同备案。结果员工离职后反告公司“欺诈”，法院以“价格明显不合理”认定合同无效——公司既丢了房，又赔了违约金。真意藏不住，假戏必穿帮！

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